不動産投資というと、多額の資金がなければ始められないと
考えられている方もいらっしゃるかもしれません。

都内の中古ワンルームマンションであれば、100万円程度の自己資金があれば、
ローンを利用することもできるため、投資を始めることが可能です。

ただ、ローンがいつまでも残ったままでは、
毎月の手取り家賃収入は増えませんし、金利上昇リスクに備えられているとはいえません。

そこで、購入後はローンをいかに早く完済するかがポイントになります。

ローンを完済することができれば、家賃収入が丸々入ってくるので、
次の投資用マンションのローン返済にあてることも可能です。

この早期のローン返済の鍵になるものが「繰上返済」です。

そこで今回のコラムでは、リスクを抑えてマンションを増やしていくためのポイントとなる、
効果的な繰り上げ返済の手法についてご紹介を致します。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの種類があります。

期間短縮型は、返済によって「借入期間」を短縮する手法です。

一般的には、期間短縮型の方が支払利息の軽減効果が高く、
完済までの時間も短くなります。

一方、返済額軽減型は、借入期間はそのままで、毎月の「返済額を軽減する」手法です。
最大のメリットは、毎月のキャッシュフローが増加することです。

2400万円の中古ワンルームマンションを借入期間35年、金利1.7％のローンを利用して
購入したケースでシミュレーションしてみます。

家賃収入から管理費、修繕積立金、管理代行手数料を差し引いた
手取りの家賃収入は76,000円です。
このローンを100万円ずつ毎年繰上げ返済していく計算です。

「返済額軽減型」繰り上げ返済を行った場合、
翌年の返済額は毎月約3,200円、年間では38,400円が軽減され、
賃料が変わらなければ、この軽減分だけ手元に現金が残ることになります。

さらに、同様に繰り上げ返済を進めると、
2年目に実施する100万円の繰り上げ返済による負担軽減効果は毎月3,300円、
年間およそ39,600円の負担がさらに減少します。

3年目には、1年目と2年目に実施した繰り上げ返済による
負担額の軽減効果を足し合わせて、年間約78,000円の現金が手元に残る計算です。

ちなみに、10年目には同じ100万円の繰り上げ返済でも、
毎月4,000円以上、年間5万円近く収支が改善します。

このように年々負担額の軽減幅は大きくなり、手元に残る現金が増えていくので、
空室や設備の故障、内装工事といった突発な費用支出にも対応しやすくなります。

貯まっていく資金は繰上げ返済に再活用することもできるので、
さらに返済を加速させていくことも可能です。

また、返済額軽減型の繰り上げ返済は、
「与信枠の回復」という効果もあります。

ローンを利用する際には、年収や勤続年数といった基準が設けられていますが、
そのなかのひとつに返済比率があります。

これは、収入に占めるローン返済額の負担割合を示したものです。

与信枠がいっぱいになっている場合、次のマンションをローンで購入するには、
ローンを返済して返済比率を回復する必要があります。

このとき、「期間短縮型」繰り上げ返済を利用していた場合は、
ローンを完済するまで返済額は一定ですから、収入が変わらないとすると、返済比率も変わりません。

一方で「返済額軽減型」繰り上げ返済を利用すれば、
年々、返済負担額が減少することにより、与信枠も少しずつ回復していきます。
これによって、ローン完済前にマンションを追加購入することも可能になるのです。

ローンを完済するまでの繰り上げ返済計画をシミュレーションしてみると、
完済するまでに思いのほか時間がかかると思われるかもしれません。

ただ、いったん繰り上げ返済をはじめると、
計画よりも早くローンを完済する方も珍しくありません。

特に「返済額軽減型」の繰り上げ返済を行っている場合、
借入額が減るだけでなく、手元に残る現金も毎年増えていきますので、
効果が実感しやすいことも返済が早まる要因の一つです。

現在4戸のマンションを所有する30代後半のオーナー様も、
「返済額軽減型」の繰上返済を積極的に進めて、およそ5年で1戸目のローンが完済したと、
先日ご連絡を頂きました。

ローンを完済すれば、その家賃収入を生活費に回してもいいですし、
別の物件の繰上返済に回すこともできます。
そうすることで、さらに加速度を付けて資産を拡大させることも可能です。

不動産投資というと、物件選びに関心がいきがちですが、
マンションを増やしていくという視点では、
購入後にどのようにして繰り上げ返済を進めていくのか、その資金計画がポイントになります。

これから投資を検討される方やすでに投資を始められている方も、
ぜひ一度立ち止まって購入後の資金計画も考えて見られてはいかがでしょうか。

日本財託　資産コンサルティング部　岩脇　勇人（いわわきはやと）

◆　スタッフプロフィール　◆

神奈川県横浜市出身の29歳。

高校2年生の頃から株の取り引きを経験し、以来投資全般に興味を持ってきました。
現在投資用マンションのコンサルタントとして、日々資産運用のご相談を受けています。
私自身でも4戸の投資物件を所有しており、毎年１２月には必ず「返済額軽減型」で繰上返済をしています。