100年マンションを目指す！資産価値を最大化する管理組合への参加のススメ

2021/11/18

「マンション管理異常事態」

先週発売された週刊東洋経済の特集テーマです。

記事では、高経年化が進むマンションの現状と問題点が取り上げられています。

新規供給戸数がここ10年で一段落している一方で、平成バブル期や2000年代に多数建設されたマンションがストックとして積みあがっている状況です。

こうしたある程度築年数が経過したマンションが、
いま大規模な修繕の時期に差し掛かっています。
つまり、現在多くのマンションが「転換期」を迎えている、ということです。

所有している物件が40年、50年と収益を生み続けるためには、
管理組合による将来を見越した計画の立案と適切な対応が欠かせません。

そこで今回は、高経年化したマンションが置かれている現状をご紹介しながら、
資産価値を維持するためにどのような施策を取る必要があるのか、
またオーナーとして何ができるかをお伝えします。

まず、現状の修繕積立金について確認してみましょう。

先日のコラムでもご紹介した通り、今年9月に国交省が
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を10年ぶりに改訂しました。

一般的なワンルームマンションの大きさである
20階未満・延床面積5000㎡未満の物件の場合、
1㎡当たりの月額修繕積立金の平均額は10年前と比べ117円増の335円。

20㎡の区分マンションを所有していた場合、年間で28,080円の増額となっています。

修繕積立金が増えると、手元のキャッシュフローも減少するので、
否定的に捉える方もいるかもしれませんが、
修繕積立金の値上がりは決して悪いことではありません。

むしろ、修繕積立金をきちんと積み立てられず、適切な計画や修繕が行われなかった場合、
資産価値の低下や修繕が行われたかったことによる建物への二次的な被害による
将来の修繕費用の上乗せ、各種保険の引き受け拒否なども考えられます。

必要な修繕を計画的に行い、普段から十分なメンテナンスが行き届いていれば、
マンションの築年数が経過しても、それほど心配することはありません。

税法上の鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年ですが、
使用に耐えうる「寿命」という意味では100年以上とも言われています。

例えば、日本最古の集合住宅である「トヨクニハウス」（大阪）は築89年。
今でも1階部分にカフェが入居しており、
住人は内装をレトロ風にリフォームするなどして暮らしています。

さらに、横浜市にある旧三井物産横浜ビル（現KN日本大通ビル）は
日本最古の鉄筋コンクリートビルで、築年数はなんと110年になります。

つまり、適切な修繕計画の策定と、適切なタイミングでの処置が行われれば、
築年数が経過しようとも、資産価値を維持することができるということです。

では、資産価値を維持するためには、どういった点に留意すべきでしょうか。

それは、将来のマンションの「再生」に関するビジョンを
管理組合で話し合い、事前に練っておくことです。

マンションの再生とは、将来にわたって資産価値を維持していくために、
修繕を重ねて建物を延命させていくのか、または建て替えるのか、選択することを指します。

このマンションの「再生」に関する議論は、
出来る限り早いうちに管理組合ではじめるべきです。

ただ、どちらの選択を取るにせよ、将来的な費用は欠かせない議論です。
そのためには、細かな長期修繕計画などを基にした資金計画は欠かせません。