第5回 『賃貸管理会社が紹介する中古ワンルームマンション物件とは!?』

2007/05/10

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.34 ――――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜
☆☆☆★   日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp
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録をされたあなたへ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的とし
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◆――――――――――――― INDEX ―――――――――――――◆

1.全12回連載コラム

 第5回『賃貸管理会社が紹介する中古ワンルームマンション物件とは!?』

2.不動産投資 Q&A
〜あなたからのご質問にお答えします〜

3.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫

4. 第11回「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
6月10日(日)PM1:00〜3:30開催 
〜ずばり!マンション投資の成功法と真実を解説〜
参加申込受付中!!

5. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜5月19日(土)開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜

6.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

7.賃貸管理もお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

8.編集後記


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■1.第5回『賃貸管理会社が紹介する
中古ワンルームマンション物件とは!?』 ■
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GOLD−ELEVATION
代表 増田 佳美 CFP(r)


賃貸物件を購入するには「管理」まで考えて物件を選ぶことが大切です。
効率的な運営管理が行えるか否かが、その後の不動産収入に大きな影響を与
えます。
物件購入後、事前の収支シミュレーションどおりになってこそ成功と言える
のです。

投資用ワンルームマンションを購入した場合、次のような管理業務が発生し
ます。

具体的には、
・入居者の募集・斡旋 から 入居希望者の審査
・賃貸借契約締結、鍵の引渡し
・家賃徴収
・部屋の修繕・メンテナンス
・退去時の原状回復・クリーニング手配と同時にまた入居者の募集・斡旋
・収支管理と確定申告

場合によっては、
・入居者からの苦情処理
・滞納家賃の督促
・マンション管理組合との連絡

通帳に印字された家賃の入金をみるのは楽しいですが、その他の管理業務は
正直なところ地味なうえ、大変手間がかかります。

それに賃貸契約の内容や入居者選びのポイントなど、難しく感じることも多
いのではないでしょうか。

サラリーマンのように本業がある方が、物件の管理まで行うのは大変難しい
と言えます。
そのため、実際には物件の管理はプロの賃貸管理会社にお願いすることがほ
とんどです。

すると、上記のほとんどを代行してくれますから、自分でやることと言えば、
「管理会社から報告を受けること」と「通帳の確認」と「確定申告」だけに
なります。

投資初心者だけでなく、遠方の物件を持つ場合や日ごろ忙しく仕事をされて
いるオーナーさんもこれでこそ安心して投資ができます。

管理が重要であるからこそ、大切な物件の管理をお願いする管理会社選びが
重要になるのです。

このように、投資物件購入から管理までのことを長い目で考えると、賃貸管
理会社である日本財託さんが紹介する物件は管理のプロの着眼点で選んだ物
件ですので自信をもってお薦めすることができます。
売買のみの不動産会社よりも購入後の不動産経営に安心感が得ることができ
るのです。


さらに、日本財託さんではたったの3,150円で入居者管理業務すべてから
空室保証・滞納保証までしてくれます。
毎月3,150円で空室と滞納を保証してくれる賃貸管理会社は私の知るかぎ
り他にありません。


空室や滞納は不動産投資を行う上で、重大なリスクとなりますので、これが
保証されているということはとても心強いです。
私自身も日本財託さんから物件を購入しましたが、安心しておまかせしてい
ます。

特に、入居者の募集については、所有している物件とも入居者が退居してか
ら次の入居者が決まるまで10日かかりませんでした。


これは驚異的なスピードです。


これほど早く入居者が決まるのは、管理のプロの着眼点で選んだ物件である
こと。
そして、日本財託さんが入居者募集のノウハウを持っているからに他なりま
せん。


私自身、賃貸管理会社が選んだ物件の力を実感している次第です。



≪今回のコラムに登場していただきました増田佳美先生について≫
『人生の実質的資産を高めていくこと』をコンセプトに
資産運用・不動産・住宅ローン・保険などのライフプラン
設計と、その土台となるキャリアを結びつけ、転職や再就職
などのキャリアアップサポートとコンサルファイナンシャル
プランニングをトータル的にアドバイス。
現在、GOLD-ELEVATION(ゴールド-エレベーション)の代表
として活躍中です。

◆ 増田佳美先生へのご質問はこちらへ
⇒ y.masuda@gold-elevation.com

◆ GOLD-ELEVATION(ゴールド-エレベーション)
⇒ http://gold-elevation.com

GOLD-ELEVATION(ゴールド-エレベーション)は米国のシステムを取り入れ
たキャリアコンサルティングとパーソナルファイナンスコンサルティングに
より、個人のライフステージをアップグレードするためのサポートを提供し
ています。

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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≪日本財託から≫

月々3,150円の管理委託料で滞納そして空室の保証を行い、オーナー様
のリスクを最小限に留める。

当社がなぜこのような保証を行うことができるのか・・・
それは「必ず入居者を付けることができる!」という絶対の自信があるから
です。

これは、賃貸管理会社である当社であるからこそできることなのです。

一般に、他の不動産販売会社の場合、当然販売だけを行っていますので、現
入居者が退居した後の募集まで責任を負いません。

悪い言い方をすれば「売りっぱなし」。

販売した物件が空室になろうが、業者はお構いなしです。
空室リスクが不動産投資の最大のリスクであるというのに・・・

しかし、当社は違います。

当社は賃貸管理会社です。
他の不動産販売会社とは異なり、入居者募集に圧倒的なノウハウ・そしてデ
ータを持っています。そして、そのデータを物件の仕入に生かしているので
す。

例えば、「現入居者が解約してから次の入居者が決まるまでの期間」を各物
件ごとに詳細に記録していますので、入居者付けに苦戦した物件は一目瞭然
です。

苦戦した物件のエリア、間取り、室内設備、外観、駅までの距離、家賃の設
定、競合物件の有無などを分析し、物件仕入れ部門へとフィードバックして
います。

4月の「解約から次の契約者が決まるまでの期間」は平均20.86日、早い
ものであれば6日という数字をあげることができました。

また、4月の入居率は99.6%となっております。


当社は詳細なデータに裏づけされた事実に基づいて「入居者が必ず付く」物件
だけを仕入れてお客様にご紹介しています。

そして万が一、空室が起こった場合は、空室保証制度によりオーナー様の空室
リスクを最小限に抑えています。


※空室保証は、現入居者が退去後2ヶ月を経過してもなお入居者が決まらな
い場合、相場家賃の下限80%の家賃保証をさせていただいております。

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

◆このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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◆今後の配信予定


第6回  5月24日 配信予定
『私でも借りられる!?はじめての不動産投資ローン』
〜日本財託の提携ローンについて〜

第7回  6月14日 配信予定
『中古ワンルームマンション投資は生命保険より有利って本当?』
〜団体信用生命保険とは〜

第8回  6月28日 配信予定
『新築vs中古 どっちが有利なの?』
〜新築物件と中古物件の比較〜

第9回  7月12日 配信予定
『ちょっと待った!1棟アパート経営を始めるその前に』
〜1棟アパート経営の危険性〜

第10回 7月26日 配信予定
『不動産投資といえば節税!?』
〜不動産投資と税金〜

第11回 8月10日 配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その1』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

第12回 8月24日 配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その2』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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■2.不動産投資 Q&A■
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Q)マンション経営を始めたいと考えているのですが、自己資金が少なくロ
ーンを活用しようと考えております。
金利上昇局面の今、自己資金をあまりいれずにローンを組んで物件を購
入することは危険でしょうか。

A)イールドギャップが取れる今だからこそ、不動産投資の絶好の機会なの
です。

◆ 詳しい回答はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq01/faq01_08.html

◆ 不動産投資についてのご質問は、
HPまたは、こちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■3.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫  ■
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◆実際に購入されたお客様の声と物件をご紹介!
購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。

【老後の年金を作るNo.27】
『誰にでも良質な物件を購入するチャンスがあります』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html#r01_070510_01


【家族の生活を守るNo.5】
『融資の可否も即日対応!』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/index.html#r02_070510_02


◆ その他のオーナー様の生レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■4.第11回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
6月10日(日)PM1:00〜3:30開催
〜 参加者募集のお知らせ 〜  
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★『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』の、
横浜・千葉・大宮での開催が決定いたしました! ★

東京以外でもセミナーを開催して欲しいという多くのご要望にお応えして
「横浜」「千葉」「大宮」での開催を決定いたしました!

それにともない、従来隔月で開催してきた都内中古マンション経営セミナー
は次回のセミナーより毎月開催いたします。

会場が遠くて参加できなかった方、時間の都合がつかなかった方、是非この
機会にセミナーにご参加ください。

皆様のご参加を心よりお待ち申し上げます。

7月 8日(日)横浜会場「パシフィコ横浜」
9月 9日(日)千葉会場「幕張メッセ」
11月11日(日)埼玉会場「大宮ソニックシティ」


★第11回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』★
開催のお知らせと参加者募集について

6月のセミナーでは、自ら不動産投資を実践し、若くして資産3億円を築い
た午堂登紀雄氏を講師にお迎えします。

午堂氏はサラリーマンとして会社に勤めるかたわら独自の投資理論を確立。
貯金わずか70万円から、なんとたったの1年で資産3億円を築き上げまし
た。

実務経験のない他の評論家的な不動産コンサルタントとは一線を画し、サラ
リーマンでもできる「実践的不動産投資法」について講演いたします。

また、午堂先生はすでに多くのセミナーでも講演され、その体験に基づいた
独自の資産形成理論をもとに、多く方がご自身で行動(投資!)に移されて
おります。

キーワードはズバリ「行動・実践」。

あなたもセミナーに参加し、いまこそ資産形成の第一歩を踏み出してはいか
かでしょうか?

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

たいていの場合、恐怖心は「知らない」から沸いてきます。
その恐怖心を乗り越えて一歩踏み出せば、「経験」という力強い味方が
できるのです。

『33歳で3億円を作った私の方法』 著 午堂登紀雄 より

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これから不動産投資を始めようという方、すでに不動産投資をしている方も
必見です。


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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ自信を
持ってお話しできる「成功するマンション経営の法則」をセミナーに参加
された方だけに、惜しげもなく大公開!
さらにグレードアップし、他では絶対に聞けない本音をお話します。

≪その内容を一部ご紹介!≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント?
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要?
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル時代の過ちを繰り返さないためには?
→20年前と同じ「危ない」と思う7つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの?
→物価が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率99% 入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。


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★セミナースケジュール★

〜 開催日時 6月10日(日)〜

開場:12:30
≪第一部≫ 13:00〜14:00
講演:『成功するマンション投資は
実績4600戸の賃貸管理会社に聞け!』

講師:株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉 

≪休憩≫  14:00〜14:15

≪第二部≫ 14:15〜15:15
講演:『サラリーマンでもできる。不動産投資成功法
〜長期安定収入で年金不安を吹き飛ばせ!!』

講師:株式会社プレミアム・インベストメント&パートナーズ
代表取締役 午堂 登紀雄 氏

≪おすすめ物件のご紹介≫ 15:15〜15:30



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■5.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」5月19日(土)開催
『ステップアップセミナー』 〜 参加者募集のお知らせ 〜 ■
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★敏腕大家さんを目指す!『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか?
私が買った物件に間違いはないのか確認したい!

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい!

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい!

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安やお悩み・ご要望をお持ちではないでしょうか?
ご安心ください!

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時 5月19日(土)PM1:00〜3:00
開催場所 株式会社日本財託内 会議室

※参加者の声はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう!

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。


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■6.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中! ■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスを開始しました。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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◆5月の日程

5月15日(火)18:30〜20:00
5月19日(土)10:30〜17:00
5月24日(木)18:30〜20:00
5月26日(土)10:30〜17:00


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■7.賃貸管理はお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『一戸からでも管理を頼んでいいんですか?』
というあなたの声にお応えします!

★大歓迎です!
当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか?

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが 
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です!
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

■――――――――――――――――――――――――――――――――■

★賃貸のことなら、なんでもご相談ください!

ご相談窓口はこちらから
↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html


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■8.編集後記 ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

皆さんゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたでしょうか。

私は自然に囲まれた温泉で十分英気を養ってきました。

最近の温泉では昔ながらの大浴場に加え、3〜4人で入ることのできる家族
風呂や部屋に露天風呂が備え付けられている旅館があるようで、人によって
は、部屋に露天風呂が備え付けられているかどうかで宿を決める方もいるそ
うです。

そんな中でも、私は断然大浴場が好きです。

おなじ景色を眺め、おなじ湯につかることで生まれる妙な連帯感がなんとも
いえず心地よいのです。

お風呂上りには、冷たい麦茶を飲みながら初老の男性といろいろとお話しさ
せていただいたのも良い思い出です。

近頃では街中で銭湯を見かけることは少なく、昔ながらの「裸のつきあい」
ができる場所がどんどん減ってきています。

銭湯は単に入浴して疲れを癒す場としてだけでなく、かつては「地域社会の
コミュニティー」としての機能も果たしていたはずです。

地域社会の関係が希薄になっている今、それを考えると少し寂しい気もしま
すね。



マーケティング部 S・H

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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp
【発 行】株式会社 日本財託
TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担 当】野中 弘美

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