Q&A

ローン・借り入れについて

ローン・借り入れに関する様々な質問にお答えしています。
マンション投資を始めたいと考えているのですが、自己資金が少なくローンを活用し購入しようと考えております。
自己資金をあまり入れずにローンを組んで物件を購入することは危険でしょうか。

空室や滞納、家賃下落など、数あるマンション投資のなかでも、最大のリスクが『借金(ローン)』です。最初は投入する自己資金は少なくてもかまいませんが、繰上返済することで、早期完済することをオススメします。

ローンを借りている間、金利がずっと固定され、空室や家賃下落、滞納などの問題がなければ、ローンを利用して物件を購入しても問題はないでしょう。しかし、実際には、金利の変動はありますし、空室がまったくないことも考えられません。

空室や滞納が長期間続けば、毎月のローン返済額の全額を自分で支払わなければならなくなります。空室や滞納があったとしても、ローンを完済していれば、オーナーの自己負担は毎月1万円程度の管理費修繕積立金で済みます。

バブル崩壊時にマンション投資で失敗したひとは空室や滞納で破綻したわけではありません。多くの方が多額の借金を抱えていて、借り入れ負担に耐え切れなくなったのです。

特に、ご注意頂きたい手法が頭金ゼロで地方の1棟アパートに投資をする行為です。サブリース契約(空室保証)があるからといっても、将来賃料は引き下げられることもあり、賃料の引き下げに応じなければ解約されてしまうこともあります。それに加えて金利の上昇や滞納が発生すると、多額の借り入れ負担には一般のサラリーマンは対応しきれないはずです。
より安全にマンション投資を行なっていくのであれば、借り入れ金を繰上返済して、上手にコントロールしていくことが欠かせません。

どれぐらいの自己資金があればローンが組めるでしょうか?

投資用ローンは70万円~80万円程度の自己資金があれば利用できます。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、頭金10万円とローン諸経費60万円~70万円が必要となります。

また、ローンを利用する際には、お客様の現在のお借入の状況やご年収などにより条件が異なります。効果的で安全なローンの組み方なども、セミナーや無料相談会でもご紹介しておりますので、ご興味のあるかたは、ぜひお気軽にご参加ください。

※購入時の諸経費には以下の項目が含まれます。
登記費用、固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険料、ローン事務手数料、印紙代、不動産所得税

自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか?

ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。

投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。

自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。なお、当社が提携する投資用ローンの金利は1.6~2.0%前後で安定しています。

ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか?

投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を家族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の家族の生活を守ることの出来る優れた商品です。

また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は3倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。

ローンを利用できる現役世代にとって、団信を使ったマンション投資は、少ない自己資金で、家族に財産を残せる、優れた投資法です。

自営業では、銀行からの融資は難しいのですか?

サラリーマンよりも自営業の方が、ローンが組みづらい傾向があります。ただ、可能性がないわけではありません。

自営業のお客様がローンを利用いただくには、2つの方法があります。
まず1つ目ですが民間の金融機関の利用です。このケースでは、確定申告書や決算書を3期分提出していただき、その内容によって判断されることになります。
2つ目が、日本政策金融金庫の利用です。比較的自営業の方が借りやすいのでオススメですが、物件価格の半分程度の自己資金が必要となります。

既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか?

団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

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