中古ワンルームマンションは2つの種類に分けられます。

ひとつが主に2000年代以降に分譲され、
バス・トイレ別、なかには独立洗面台など、比較的新しい設備が備えられており、
床面積も20～25平米の比較的広めの物件。

もうひとつが、80年代後半から90年代初頭のバブル期に分譲された物件です。
バブル期物件の特徴として、浴室がバスとトイレが一緒になった3点式ユニットである点や、
床面積が16～20平米と築年数の浅い物件と比べて、やや手狭という点が挙げられます。

広くて使い勝手の良いバス・トイレ別の築浅物件のほうが居住性が良いことから、
人気が集中するのではないかと思われるかもしれません。

ただ、入居希望者の部屋探しの条件のなかで、
なによりも重視されるのが予算です。
そのため、周辺相場を意識して的確な賃料設定を行えば、
バブル期物件も早期の空室解消が可能です。

とはいえ、バブル期物件の空室日数を築浅物件と比較すると、
若干の差が出ているのも事実です。

そこで今回のコラムでは、築年数の経過したバブル期物件に注目し、
早期に空室を解消するための取り組みについて紹介します。

当社の管理物件におけるワンルームマンションの賃貸成約実績をまとめた
「賃貸実績レポート」では、四半期毎に東京23区の物件の空室日数を公表しています。

2025年4月～6月においては、
1988年～1994年に分譲されたいわゆるバブル期物件の平均空室日数は26.0日、
前年同期比でみると、空室日数は5.9日短縮しています。

これには好調な賃貸市況が後押しになっている点もありますが、
当社でもバブル期物件の早期の空室解消のため、取り組んでいる3つの施策があります。

一つ目がホームステージングです。

ホームステージングとは、入居希望者がその部屋で暮らすイメージが湧くように、
家具や小物、照明などで部屋を演出することです。

ホームステージング自体はこれまでも取り組んできましたが、
バブル期物件は築年数の浅い物件と比較して床面積が狭い場合も多く、
通常の家具では部屋の魅力を伝えきることが難しいケースがありました。

コンパクトな部屋をより魅力的に見せるためには、
部屋に見合った家具を配置する必要があるのです。

そこで当社では、折り畳み可能なテーブルや椅子、2WAY仕様の家具など
機能性とデザイン性を兼ね備えた家具をピックアップし、提案しています。

また、20代の若者を中心に、室内スペースの効率的な活用を求める
「スペパ」を意識する人も増えています。

先週の日経MJでも、引き出しのついた椅子など、
収納・整理整頓に知恵を絞った「スペパ」に優れた家具が紹介されていました。

最近ではファミリーマンションの床面積が縮小していることから、
各部屋の限られた空間を有効活用する商品や情報も増加しています。
こうした新商品やスペースの有効活用方法については、
継続的に情報収集を行い、内見に来られた方に
より魅力的に映る部屋作りに努めていきます。

二つ目は、シャワーブースの施工です。

バブル期物件では基本的にバス・トイレが一緒になった
3点式ユニットバスが多く採用されています。

しかし、20代を中心に浴槽を使用せずに、
シャワーだけで済ませる入居者が増加しています。

そこで当社では昨年から、3点式ユニットバスを
シャワーブースとトイレに分割するリニューアルプランの提供を開始。

2025年上半期では、9部屋でシャワーブースの施工を実施。

空室が出た際の原状回復工事とあわせて施工する場合が多いため、
この工事のせいで空室期間が伸びることもありません。

さらに、施工した物件の賃料増額幅を見てみると、
解約前賃料と比べて平均8,273円の増額を実現することができました。

三つ目の取り組みが、特定の仲介会社に対する戦略的なアプローチです。

賃貸仲介会社とひとくくりに言っても、
「高額賃貸」や「ペット可物件特化」といった得意分野を持ち、
専門性の高い募集を行っている会社もあります。

ジャンル特化型の賃貸仲介会社のなかに、
家賃70,000円以内の物件に特化しているA社があります。
これは、まさにバブル期物件の家賃帯に該当します。

当社では、こうした物件の募集開始時には、空室情報の一斉配信だけではなく、
担当者に速やかに電話連絡を実施。
さらに、店舗訪問による対面での物件紹介を積極的に行って、
物件の魅力を担当者に直接伝えています。

また、定期的な懇親会などを通じて継続的な情報交換を図ることで、
信頼関係の構築と強化に努めています。

その結果、2025年4月～6月の四半期において、
Ａ社が入居者をつけたバブル期物件の平均空室日数は22.2日で、
平均的なバブル期物件よりも早く空室を解消することができました。

バブル期物件は築年数が古く、
築年数の浅い物件と比較すると設備も見劣りしがちではありますが、
適切な家賃設定に加えて、各種施策を実施することで早期の空室解消は可能です。

また、早期の空室解消だけではなく、最近の賃貸市況を考慮すれば、
賃料アップも実現できると考えています。

空室の早期解消、賃料アップに向けて、
これからも物件の魅力を最大限引き出せるよう、取り組んでいきます。

日本財託管理サービス　賃貸営業部 H・T

◆　スタッフプロフィール　◆
鹿児島県鹿児島市出身の50歳
賃貸コンシェルジュとして、日々新しい切り口の募集促進策を検討、実施しています。
休日は主に真鯛狙いの釣りを楽しんでいます。
釣果が伴わないこともありますが、東京湾のど真ん中で、普段味わえない環境に身を置き、
リフレッシュしています！