「今、投資用不動産は買い時だと思いますか」

7月23日、野村不動産ソリューションズ株式会社が、
投資用・事業用不動産サイト「ノムコム・プロ」の会員を対象に実施した
「不動産投資に関する意識調査」の結果を発表しました。

なかでも注目したいのが、
冒頭の投資市況に関する質問への回答結果です。

この質問に対しては54％の方が、「買い時はしばらく来ないと思う」と回答しました。
多くの回答者が現在の市況に対して慎重な姿勢をとっていることが伺えます。

その一方で、「買い時だと思う」と答えた人は25％、
実に4人に1人が買い時であると考えていることになります。

実は、この買い時だと考える人の割合は過去5年間を通じて大きな変動はなく、
前年と比較しても微減にとどまっています。

つまり、市況の変化があったとしても、
一定数の投資家は着実に購入を進めているということです。

実際、当社のオーナー様でも資産を増やしている人ほど、
市況に関わらず購入を続けています。

資産を増やし続ける人とそうでない人は、同じ市況であっても考え方や行動に
大きな違いがあることがわかります。

同じ市況にいながら、「今は待つべき」と考える人と、
「今は投資のタイミング」と動ける人がいるのはなぜなのでしょうか。

そこで、今回のコラムでは、実際のオーナー様の事例を交えながら
市況の変化に左右されずに、資産を増やしていくポイントをお伝えいたします。

まず、投資用不動産を買い時ではないと回答する方の理由として、
借入金利の上昇、物件価格の高止まり、それに伴う利回りの低下があげられています。

確かに、将来の金利上昇により、収支が悪化することが予想されるのであれば、
購入を控えたいと考える方もいるかもしれません。

ただ、冒頭でもお伝えしたように、今後の金利の上昇を考慮しても、
買い時と考える人が一定数いるのです。

それは、彼らが市況の変化があったとしても
資産を増やし続ける手法を知っているからであり、
また市況だけで投資の判断をしていないからです。

市況の変化に左右されずに、
資産を拡大していくためには3つのポイントがあります。

1つ目は投資スタイルです。

不動産投資において自己資金をできるだけ抑え、
フルローンを活用して物件を購入するケースが多く見られます。

確かに、借入を最大限に活用し、
レバレッジをかけて投資ができる点は不動産投資の大きなメリットです。

しかし、投資額に対する借入比率が高く、繰り上げ返済をせずに借りたままにしていれば、
金利上昇局面ではリスクが高まります。

一方、当社で購入するオーナー様は、
効率的な資産運用を実現するためにローンは活用しますが、
金利上昇リスクに対応するために、
そもそもローンは完済するものと認識したうえで、投資をスタートさせています。

購入時にできるだけ自己資金を投下する、
最初から自己資金を投下できなくとも、繰り上げ返済を前提として、
しっかりと資金計画を立てたうえで投資をしているのです。

これにより、将来的な金利上昇リスクにも柔軟に対応することができ、
長期目線で安心して投資を継続できるのです。

2つ目のポイントは、安定的なキャッシュフローを重視していることです。

東京のような賃貸需要が安定しているエリアでは、
毎月安定した家賃収入が見込めます。

外部環境が変化しても、家賃収入は安定しており、
この安定収入をもとにローン返済を進めていくことができます。

たとえば、毎月の家賃収入を5年間積み重ねるだけでも、
数百万円単位の元本が返済され、純資産額が拡大していきます。

もし、投資を見送っていた場合、
この5年分の資産拡大のチャンスを逃すことになります。

3つ目のポイントは、
市況だけでなく、個人の状況も考慮して投資の判断をしていることです。

マンションの買い時は、外部環境だけで判断できません。
むしろ大切なのは、自分自身のライフプランや目標に合わせて購入時期を
決めるという視点です。

たとえば「定年までに不労所得を作りたい」と考えている場合、
30代と50代では取るべき戦略は大きく異なります。

50代の場合、残された年数を考えると、
物件価格が下がるのを待っている時間的余裕がないケースも多いでしょう。

さらに、年齢を重ねるごとに、融資の条件が悪くなる可能性もあります。
借入可能年数が短くなれば、ローン返済額も上がるため、
自己資金を投下しなければ、毎月の収支は厳しいものになります。

また、今は健康でも、病気やケガによって融資が受けられなくなる
リスクもゼロではありません。

市況のトレンドを見極めることも大事ですが、
もっと大切なことは「自分にとっての買い時はいつか？」を明確にすることです。

その判断軸を持っている投資家ほど、市況の変化にも動じず、
確実に次の一歩を踏み出せるのです。

実際、37戸の投資用マンションを保有し、
今なお毎年物件を買い増し続けている当社のオーナー様はこう語ります。
「未来を予測して資金を投じるのは投機。
不確実な未来に振り回されず、どんな状況でも対応できる状態を作っておくのが、
正しい投資の考え方だと思います。」

未来は分からないことを前提にしたうえで、
価格が上がっても下がっても、
そして、金利が上がっても下がっても、
どのような未来が来ても対応できるようにしておくことが大切です。

そうすることで、安心して資産を拡大していけるのです。

「買い時ではない」と感じている方の多くは、
金利や物件価格といった"自分では変えられない外的要因"に目を向けています。

しかし、資産を築いている投資家たちは、
そのなかでも「自分にできることは何か？」に意識を向けて行動しています。

今は待つべきか、動くべきかを考える際には、市況の変化だけでなく、
ご自身の状況も考慮して、判断してみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　F・M

◆ スタッフプロフィール　◆
タイ・バンコク生まれ
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

先日、甥っ子とビデオ通話をしました。
トーマスに夢中で全然目が合いませんでしたが、
3か月会わないうちに、とても大きくなっていました。
言葉を覚え始めたので、名前を呼んでもらえるように頑張っています。