マンションの資産価値を長期にわたって維持していくうえで
欠かせないのが、大規模修繕工事です。

大規模修繕工事の内容は、
「建築工事」と「設備工事」の2つに分類されます。

特に設備工事は、設備の状態をどう診断し、
更新・延命・方式変更のいずれかの方法を選ぶかによって、
工事費が大きく変わることがあります。

そこで今回のコラムでは、
大規模修繕工事における建築工事と設備工事の違いを整理するとともに、
設備工事の見直しによって工事費用の削減につながった事例をご紹介します。

まず、建築工事と設備工事の違いをみていきましょう。

建築工事とは、建物本体に関わる工事のことです。

代表的なものとしては、屋上やバルコニーの防水工事、
外壁のひび割れ補修や塗装などがあります。
また、共用廊下や階段の床・手すり・天井などの補修も建築工事に含まれます。

これらは雨水の浸入や劣化の進行を防ぎ、
建物の外観や安全性を維持するための工事です。

一方、設備工事は建物の機能を支えるインフラ部分に関わる工事を指します。

たとえば、照明やケーブルなどの電気設備、
インターホンやテレビの電波を各戸に分配するテレビ共聴設備などの通信設備、
各住戸へ水を届ける給水設備、
汚水・雑排水・雨水を流す排水設備などが該当します。

入居者の日常生活に直結するため、
ひとたび不具合が起これば生活への影響も大きくなります。

このように、建築工事と設備工事では、
対象となる部位や役割が異なります。

大規模修繕工事や長期修繕計画を検討する際は、
どうしても外壁や防水といった建築工事に目が向きがちです。

一方で、設備について「本当に今更新が必要なのか」
「別の方式に変更できないか」といった検討が
十分に行われないまま進められてしまうことも少なくありません。

設備工事の判断が難しい理由は、
設備の種類ごとに耐用年数や劣化の進み方が大きく異なるためです。

たとえば、配管ひとつを取っても、
材質や設置環境、施工方法によって更新時期は大きく変わります。

一般的に比較的早い段階で更新を検討するものもあれば、
条件によっては数十年使い続けられるものもあります。

こうした違いを見極めず、一律に「築年数が経ったから交換する」という
考え方で進めてしまうと、まだ使用可能な設備まで更新してしまい、
不要な費用をかけることになりかねません。

また、設備は図面だけでは、
実際の状態を把握しきれないことも少なくありません。

設備は壁内・床下・地中など目に見えない場所にあることが多く、
さらに使用状況によって劣化の差も出やすいため、
建物と同様、現地確認の重要性が高い分野です。

そのため、配管内部のカメラ調査や水圧調査などを行い、
客観的に状態を確認したうえで、更新・延命・方式変更を判断することが大切です。

実際、こうした調査と検討によって
大きなコスト削減につながった事例があります。

文京区の1棟マンションでは、屋上の高架水槽方式の給水設備が老朽化し、
水槽本体や支持鉄骨の腐食が進んでいました。

当初は従来と同じ高架水槽方式で更新する想定でした。

高架水槽方式は、屋上に設置した水槽本体の更新に加え、
清掃や点検など維持管理の負担が大きくなりやすい設備です。

そこで社内で改めて設備更新の方法を再検討した結果、
高架水槽を更新するのではなく、
水道本管の水圧を利用する直結直圧方式へ
変更できるのではないかという観点から検討を進めました。

変更の可否を確認するため、水道局による水圧調査を実施したところ、
直結直圧方式への変更が可能であることが判明しました。

さらに給水管の更新範囲についても再確認を行いました。

建築当初の図面上では、水道の水圧で直接洗浄する
フラッシュバルブ式のトイレとなっていたため、
一定以上の水圧と水量を確保できる太さの給水管が必要だと考えられていました。

しかし実際の使用状況を再調査したところ、
新築時から40年以上経過していることから、
各住戸のリフォームによってタンク式トイレに変更されているケースが多く、
フラッシュバルブ式トイレは当初想定していたほど残っていないことが
確認されました。

その結果、当初想定していたほど大がかりな給水管の変更も
不要であることがわかりました。

現地確認を踏まえて計画を見直した結果、
工事費用は当初見込みの約1,500万円から約600万円にまで圧縮でき、
約900万円の削減につながりました。

こうした設備診断や方式検討を行うためには、専門的な知見が欠かせません。

日本財託では、一級建築士をはじめとした有資格者に加え、
建築工事だけでなく、設備工事に関しても、
幅広い専門知識と経験を有した担当者が在籍しています。

マンションの大規模修繕工事は、管理組合が主体となって進めることが多く、
区分所有者としては工事内容や費用について
十分に把握しにくい場面も少なくありません。

そうした際には、オーナー様からのご相談を受け、
当社の専門スタッフが建物の状況や修繕計画の精査を行っています。

設備に関する専門的な知見は、長期修繕計画の見直しだけでなく、
日常的なトラブルの原因特定にも役立ちます。

ある物件では、洗濯機まわりの漏水が長期間解決せず、
原因が特定できない状態が続いていました。

当社の担当者が現地を確認したところ、
排水管に無理な力がかかっていたことで、
臭気や害虫の侵入を防ぐ排水トラップ部分に
不具合が生じていることが判明しました。

表面的な部品交換にとどまらず、
排水管の取り回しを含めて是正したことで、
根本原因から解消することができました。

設備工事では、単に古くなったから交換するのではなく、
現地調査や診断をもとに、何を更新すべきか、どこまで延命できるか、
あるいは別の方式に変えられないかを見極めることが重要です。

このように、建築と設備の両方の視点から修繕計画を検討することで、
不要な支出を抑えながら、建物の機能と資産価値を維持しやすくなります。

工事内容や見積金額に不明な点がある場合は、ぜひお気軽にご相談ください。
大切な資産価値を守り、安定した賃貸経営を支えるサポートをさせて頂きます。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部　S・T

◆ スタッフプロフィール◆
北海道出身の42歳。
ソリューション事業部で、建物の劣化診断や長期修繕計画書の作成や
修繕工事・リノベーション工事の提案を行っています。
私も小さな物件のオーナーなので、休日にプライベートで理事会に参加しています。
また、昨年子供が生まれ、抱っこ紐で子供と河川敷散歩をするのが
最近のマイブームです。