退去後の室内に残るヤニ汚れやタバコの臭い。
原状回復ガイドラインの考え方に基づき適切に対応すれば、
過度に心配する必要はありません。
一方で、費用負担の判断や精算対応の進め方によっては、
オーナー様の負担やトラブルにつながることもあります。

喫煙による汚損は、変色の範囲や臭いの残り方など、
確認すべき点が多岐にわたるため、賃貸管理会社の査定や説明によって、
敷金精算の円滑さやその後のトラブルリスクが大きく変わってくるのです。

そこで本コラムでは、喫煙汚損における原状回復の考え方を整理したうえで、
実際の退去事例をもとに、対応判断に専門性が求められる
原状回復案件に強い賃貸管理会社の見極め方を解説します。

まずは喫煙汚損における借主の原状回復義務について確認していきましょう。

国土交通省が発行する原状回復ガイドラインでは、
借主である入居者の故意・過失、
または通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・毀損は、
入居者負担となり得るとされています。

特に、喫煙による壁紙の変色や臭いの定着は、
通常使用の範囲を超える汚損として判断されやすい項目です。

一方で、入居者負担となり得る場合でも、
請求額を判断する際には経年劣化を考慮する必要があります。
壁紙は、原状回復ガイドライン上では、
6年程度で残存価値がほぼなくなると示されています。

そのため、入居期間が短ければ一定割合を入居者に請求できる余地がありますが、
長期入居では、喫煙汚損があっても張替え費用の全額請求は難しいのが一般的です。

さらに実務上では、入居期間に加えて、
変色や臭気の程度、部分補修の可否を踏まえて負担割合を判断していきます。

では、実際の現場ではどのような対応が必要なのでしょうか。
ここでは、17年間にわたり喫煙者が入居していた部屋の退去対応事例を紹介します。

今回のケースでは入居者から退去連絡の段階で、
「10年以上住んでいるので、ヤニ汚れによる費用請求には応じない」
という強い主張がありました。
こうした連絡が事前にあることから、
自身の喫煙で室内を汚損しているという認識が見て取れます。

これに対し、室内での立会い前にメールで次の3点を説明しました。

・壁紙張替え費用は、入居期間を踏まえると大きな負担になりにくいこと。
・臭いの除去や建具洗浄は、汚損状況や施工内容によって
入居者負担の対象となる可能性があること。
・過剰請求を目的とするものではないこと。

こうした説明を事前に共有していたため、
当日の立会いは大きなトラブルなく進みました。

ただ、10年以上にわたる喫煙によってヤニ汚れは壁紙だけではなく、
建具や浴室、収納内部にまで広がっており、
部屋全体にタバコの臭いも残っていました。

そこで、建具の洗浄や消臭対応、エアコン洗浄、浴室洗浄などについて、
入居者負担となる可能性があることに加えて、
概算での費用負担額もその場でお伝えしました。
その後、協力会社による確認と見積もりを行い、正式な費用負担額をご案内。

今回のような過度な喫煙汚損では、壁紙の黄ばみだけでなく、
空気の流れに沿ってエアコン内部や換気扇、
キッチン、浴室などにも臭いや汚れが残ることがあります。

そのため、表面上の汚れだけで判断せず、部屋全体を確認しながら、
洗浄・消臭・交換の要否を判断していく必要があります。

なかでも重要なのが、見た目では把握しにくい「臭い」への対応です。

現在の入居者には気にならない程度の臭いでも、
次の入居者にとっては大きな不満になり得ます。
特に非喫煙者であればなおさらです。

入居後のクレームとなれば、再清掃や追加の消臭対応に加え、
状況によっては一時的な宿泊費用などの負担が生じる可能性もあります。

加えて、現在の好調な賃貸市況では、内見前に申し込みが入るケースも多く、
臭気の見落としはトラブルにつながりやすい事案です。

こうした臭気トラブルを未然に防ぐため、
通常の清掃だけでは不十分な場合、オゾン消臭の実施を検討します。

軽度なタバコの臭いや生活臭に対する消臭であれば、
費用は約5,000円で作業時間は1時間です。
一方、オゾン消臭は約40,000円の費用と半日ほどの作業時間を要しますが、
壁紙を剥がした後に実施することで、より大きな消臭効果が期待できます。

喫煙汚損では、見た目の汚れだけでなく臭気まで確認し、
必要な対応を切り分けられるかどうかが、入居後のトラブル防止を左右します。

こうした場面で賃貸管理会社の力量が表れやすいポイントは3つあります。

第一に、交渉が難航しやすい案件に、
経験豊富な社員を配置できる体制があるかどうかです。

賃貸管理会社には退去精算のスピードと正確性の両方が求められるため、
多くの現場では外部パートナーと連携しながら対応を進めるケースも少なくありません。

一方で、今回の事例のような長期入居者の退去や喫煙汚損のある部屋では、
初期対応を誤ると退去手続きが難航し、それが空室の長期化やオーナー様の修繕費の
負担の増加につながる可能性があります。

こうしたトラブルの発生リスクが高い案件では、
経験豊富な自社社員が直接対応できる体制の有無が重要です。

第二に、ガイドラインと契約内容の両方を踏まえて負担区分を判断できることです。

喫煙汚損であっても、経過年数や契約内容によって請求できる範囲は変わります。
単純に「汚れているから入居者に全額請求する」という対応では、
かえってトラブルになりかねません。

ガイドラインと契約内容を踏まえたうえで、
入居者とオーナーのいずれが負担するかを適切に判断する必要があります。

第三に、入居者に対する細やかなコミュニケーションと交渉力です。

精算をスムーズに進めるためには、入居者との合意形成が欠かせません。
今回のケースであれば、退去連絡をいただいたタイミングと室内立会い時、
そして施工会社による室内確認後の見積書送付時の計3回にわたり、
口頭と文面の両方で費用負担について説明を行いました。

こうして丁寧にコミュニケーションを重ね、請求理由を明確にお伝えすることで、
納得感のある精算につなげやすくなります。

賃貸管理会社を選ぶ際は、対応実績の有無だけでなく、
判断の根拠を明確に説明できるか、入居者との合意形成まで
見据えた対応ができているかといった点も、確認しておくことが重要です。

目に見える修繕対応だけでなく、
精算や交渉の進め方まで安心して任せられるかどうかが、
結果としてオーナー様の負担や空室リスクを左右することに繋がります。

日本財託管理サービス　管理部　T・T

◆　スタッフプロフィール　◆
宮城県仙台市出身の26歳。
管理部に所属し、入居中の修繕対応や退去後の内装工事を行っています。
最近、高校の同級生と2泊3日の大阪旅行に行きました。
大阪名物は一通り食べましたが、かすうどんが一番好みでした。