団体信用生命保険、いわゆる「団信」は、
死亡または高度障害状態になった場合に残債を完済するための
保障として利用されてきました。

しかし近年、この団信が大きく進化しています。

がん保障付き団信を扱う金融機関も増えており、
さらに三大疾病、就業不能など保障範囲を広げた商品も登場しています。

こうした就業不能リスクへの備えを広げる動きの一例として、
不動産専門誌『住宅新報』の記事では、
マイホームローン向けに認知症団信の提供が始まったことが報じられました。

これまでも、認知症と診断された際に給付金が支払われる保障はありましたが、
現在は、認知症が原因で一定期間にわたり就業不能状態が続いた場合に
残債が完済される保障も登場しています。

つまり団信は、「亡くなったときの備え」だけでなく、
「働けなくなるリスク」への備えとしても機能し始めているのです。

この流れは、住宅ローンだけでなく、投資用不動産ローンの団信にも広がっています。

そこで今回のコラムでは、投資用不動産ローンにおける
団体信用生命保険の保障拡充の流れと活用術についてご紹介します。

まずは、投資用ローンの団体信用生命保険の保障内容について整理していきましょう。

近年、投資用ローンの団信でも、がん、急性心筋梗塞、脳卒中を対象とする
「三大疾病保障」を付帯できる商品が見られるようになっています。

従来は、がんのみを保障する「がん団信」が中心でしたが、
現在は急性心筋梗塞や脳卒中まで保障範囲が拡充。

就業不能状態が継続している場合や、所定の手術を受けた場合に、
残債の一部または全額が完済されます。

また、糖尿病、高血圧性疾患、肝疾患、腎疾患などの生活習慣病で入院した場合に、
入院期間中、毎月のローン返済額相当の保険金が支払われる保障もあります。

つまり、団信は死亡時だけでなく、
「長期療養リスク」にも対応し始めているということです。

さらに最近では、「全疾病保障」付き団信も増えています。

これは、特定の病気に限らず、病気やけがによって
所定の就業不能状態が続いた場合に備えられる保障です。

就業不能期間が継続している間、ローン返済額相当の保険金が毎月支払われます。

本来であれば、家賃収入からローン返済を行いますが、
保険金が支払われれば、ローン返済の負担を抑えられ、
その分、家賃収入を生活費や治療中の支出に回しやすくなります。

さらに就業不能状態が長期化した場合には、
最終的に残債そのものが完済されるタイプの商品もあります。

このように、団信は「亡くなったときだけの保険」ではなく、
「就業不能にも備えられる保険」へと変わりつつあるのです。

ここで考えたいのが、団信を含めた保険全体の設計です。

団信に加入していれば、死亡時には残債が完済されます。
さらに、就業不能保障付きの団信であれば、
病気やけがで働けなくなった場合でもローン返済の負担を抑えられるため、
家賃収入を生活費や治療費などに充てる余地が生まれます。

そう考えると、これまで民間の生命保険や就業不能保険で備えていた保障の一部を、
団信でカバーできる可能性があります。

特に40代以降は、保険料が高くなりやすい年代です。
「なんとなく不安だから」と保険を増やしていくと、毎月の固定費が重くなります。

その点、団信で死亡時と就業不能時に備えられるため、
掛け捨ての保険を見直し、月々の保険料負担を抑えることが可能です。

ただし、注意点もあります。

まず、疾病保障付き団信には待機期間や免責期間が設けられている場合があります。
病気やけがで働けなくなったからといって、
すぐに保険金の支払い対象になるとは限りません。

また、「全疾病保障」とはいっても、
精神障害など保障対象外となる病気もあります。

さらに、団信と通常の掛け捨て型の就業不能保険では、
保障の仕組みに違いがあります。

団信の保障は、あくまでローン返済額や残債に連動します。

通常の掛け捨て型の就業不能保険のように、
生活費や教育費、治療費に必要な金額を自分で設定し、
現金給付として受け取れるわけではありません。

そのため、団信でローン返済への備えを確保しながら、
不足する生活費部分は手元資金や民間保険で補うという考え方が現実的です。

また、疾病保障付き団信は年齢制限が設けられている商品もあり、
50代以降は選択肢が限られたり、上乗せ金利が必要になったりするケースもあるため、
早めの確認が重要です。

健康状態によっては通常の団信に加入できず、
引受基準を緩和した「ワイド団信」を選択する場合もあります。
ただし、ワイド団信は通常の団信より金利が上乗せされることがあり、
返済負担が増える点には注意が必要です。

収益物件を購入された方から、
「もっと早く始めておけばよかった」という声をいただくことがありますが、
それは物件価格や金利だけの話ではありません。

健康状態もまた、"今しか使えない信用力"なのです。

今回お伝えした通り、団信は死亡時にローンを完済するための保険から、
病気やけがで働けなくなったときにも備えられる保険へと広がりつつあります。

特に投資用不動産であれば、団信をうまく活用することで、
万一のときに、家賃収入を生活費や治療費に回すことができます。

一方で、利用できる団信の内容は、年齢や健康状態、金融機関によって異なります。
「まだ先でいい」と思っていても、数年後に同じ条件でローンを組めるとは限りません。

将来の不安に備えながら、無理なく資産形成を進めるためにも、
不動産投資が気になっている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　トータルソリューション部　S・J

◆　スタッフプロフィール　◆
埼玉県さいたま市出身の34歳。
トータルソリューション部に所属し、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後不安の解消を目指しています。

最近、冷蔵庫が壊れたので同じスペックのものを買い直そうとしたところ、
以前より10万円近く高くなっていて驚きました。
まさに物価高の時代。インフレ対策の重要性を改めて感じています。