不動産投資で東京が選ばれる理由として、まず挙げられるのが人口の多さです。

東京都には2026年8月時点の推計で約1,430万人が暮らしています。
しかし、東京の規模を考えるうえで注目したいのは、
そこに「住んでいる人の数」だけではありません。

東京には、埼玉・千葉・神奈川などの周辺県から、
通勤・通学のために多くの人が訪れています。

こうした人の動きを捉える指標の一つが「昼間人口」です。

昼間人口を確認できる直近の国勢調査によると、
東京都の夜間人口は約1,405万人、昼間人口は約1,675万人。
その差は約270万人にのぼります。
これは広島県の人口とほぼ同じ人数です。

東京は、住む人が多いだけでなく、
周辺地域からも圧倒的に人を集めて、
巨大な経済圏を築き上げている都市なのです。

そこで今回のコラムでは、この「昼間人口」という切り口から、
東京が形成する経済圏の規模と、それが街への投資や住宅需要に
どのように関係しているのかを考えてみます。

東京の昼間人口の規模は、大阪と比較するとより分かりやすくなります。

まず単純な人口の比較では、
大阪府が現在876万人、東京都が1,430万人で、
東京は大阪の約1.6倍の人口となっています。

では次に、昼間人口で比べてみましょう。
大阪府の昼間人口は約923万人です。
これに対して、東京都の昼間人口は約1,675万人で、
大阪府の約1.8倍にもなります。

つまり、居住人口以上に、
昼間人口の数は大阪よりも東京のほうが大きくなっているのです。

では、なぜ東京にはこれだけ多くの人が集まるのでしょうか。

その背景の一つに、企業や大学などが集まっていることに加え、
周辺県と都内を結ぶ交通網が整備されていることがあります。

埼玉・千葉・神奈川などから鉄道で都内へ通勤・通学できるため、
周辺県に住みながら、東京で働いたり学んだりできる環境が整っています。

つまり東京は、都内に住む人だけで成り立っているのではなく、
神奈川・埼玉・千葉などを含む広い地域から人が集まる、
広域経済圏の中心でもあります。

では、人が集まり、経済活動が活発化すると、
街にはどのような変化が起こるのでしょうか。

人や企業が集まれば、オフィス、店舗、住宅、ホテルなど、
さまざまな不動産やサービスへの需要が生まれます。

需要が見込める地域では、建て替えや再開発、
新たな出店といった投資も検討されやすくなります。

たとえば、オフィス需要が見込めれば、新しいオフィスビルの開発や
既存ビルの建て替えにつながります。

一方、人通りや消費需要が見込めれば、
店舗やサービス事業者にとっても出店を考える材料になるでしょう。

さらに、再開発に伴って駅前広場や歩行者が移動しやすい環境などが
整備されれば、街の利便性も高まります。

こうして街への投資が進み、オフィス環境や交通利便性、
商業・生活サービスが充実すると、
企業にとっても、事業を展開しやすい環境が整っていきます。

「人が集まり、経済活動が生まれる。そこから街への投資につながり、
更新された街が再び人や企業を引き寄せる」

こうした循環が見られることも、東京という都市の特徴の一つです。

また、東京では昼間だけでなく、
夜間の経済活動を活発にする取り組みも進められています。

東京都では、地域の特色を生かしたナイトタイム観光を推進する地域を指定し、
その取り組みを支援する事業を進めています。
2026年度も対象となる地域の募集が行われました。

9月から、都営の若洲ゴルフリンクスでナイター営業も始まりました。
海上公園を夜間にも利用できる機会を設け、
東京の魅力向上やにぎわいの創出につなげる取り組みです。

民間でも、夜間に人が街で過ごし、消費する機会をつくる動きがあります。

たとえば丸の内では、2025年の「丸の内イルミネーション」の開催期間中、
丸の内仲通りなどで、マーケットやキッチンカーが展開され、
夜も飲食や買い物を楽しめる場が設けられました。

昼間に集まった人が夜も街で時間を過ごすようになれば、
飲食や買い物などの消費が生まれる機会も広がります。

東京では、人が集まる時間を昼間だけで終わらせず、
夜間の経済活動にもつなげようとする取り組みが、
行政と民間の双方で進められているのです。

ここまで見ると、東京の不動産市場の特徴は、
単純な人口の多さだけでは説明できないことが分かります。

東京都には約1,430万人が暮らすだけでなく、
周辺県からも多くの通勤・通学者が流入し、昼間人口は約1,675万人にのぼります。

こうした人と経済活動の集まりは、オフィスや商業施設などへの需要につながり、
再開発や建て替え、リニューアルといった街への投資を促します。

そして、街の利便性や魅力が高まれば、
それが企業や人を呼び込む要因となります。

さらに23区内では、複数の雇用拠点と住宅地が交通網によって結ばれており、
昼夜を通じて人が移動し、働き、暮らしています。

不動産を長期で保有するのであれば、
現在の人口を見るだけでは十分ではありません。

「どれだけ多様な雇用が存在するのか」
「住宅から複数の雇用拠点へアクセスしやすいのか」
「街への投資が継続的に行われているのか」

こうした都市の構造まで見ることが重要です。

人が集まり、経済活動が生まれる。
その需要を背景に街への投資が行われ、街の利便性が高まっていく。
そして、更新された街が再び企業や人を引き寄せる。

東京の不動産を長期的な視点で考えるうえでは、
こうした「街が更新され続ける循環」こそ、
人口の多さとあわせて注目すべき強みの一つといえるのではないでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　M・Y

◆　スタッフプロフィール　◆
広島県広島市出身の24歳。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

最近、姿勢の改善を目的として整体に通い始めました。
週に一回先生のもとへ通い、教えてもらった家でもできるストレッチを
続けています。
姿勢はまだまだですが、意識はだいぶ変わってきたので、
見た目に表れるまで頑張ります。