『世界と日本の賃金格差』

最近、ニュース番組や経済誌で『伸び悩む日本の賃金』について盛んに報道されています。

先進国ではこの20年間で賃金が伸びているにも関わらず、
日本では横ばいが続いているというものです。

特にアメリカではコロナ禍を契機として、人員確保が難しくなり、
人件費が高騰しています。

例えば、カリフォルニアでは、ファーストフード店の従業員を対象とした最低時給を最大22ドル、
日本円で3168円まで引き上げる法案が先月可決されました。

日本ではここまで極端ではありませんが、最低時給については議論が進んでいます。

先日、2022年度の都道府県別の最低時給が発表されました。
最低時給の全国平均額は昨年度より31円高い961円です。

これらは今月より順次実施される予定です。

これだけ見ると、全国的に待遇が改善・向上している兆しが感じられますが、
東京と地方を比較した際、いまだ最低時給額には大きな違いあることも事実です。

今回のコラムでは、この東京と地方の賃金の違いから、
不動産投資で安定して収益をあげるための立地戦略について考えていきたいと思います。

今回の最低時給の改定では、岩手県、沖縄県、高知県、鳥取県、島根県の5県で、
過去最高額となる33円の増加。
これにより最低時給は853円となりました。

増額は喜ばしいことですが、一方で大都市圏と比較した場合には、
やはり時給額には差があります。

全国で最も最低時給が高かった東京都は1,072円。
最低時給額の853円と比べて219円高く、およそ1.25倍です。

また、東京は最低時給が高いだけではなく、
平均年収も全国一位です。

厚生労働省「令和2年賃金構造基本統計調査」の調査では、東京都の平均年収は約584万円、
全国平均額と比べておよそ100万円ほど高くなっています。

さらに、最近では東京に本社を置く大手企業で初任給を
大きく引き上げる動きも目立つようになりました。

たとえば、バンダイは2022年4月卒から224,000円から290,000円に引き上げ、
さらに、IT企業大手のサイバーエージェントは
来春から初任給を42万円に引き上げることを発表しています。

初任給だけでなく、近年ではシステムエンジニアをはじめとして、高額なオファーを提示する業種もあれば、
直近では、大手製造業のニコンが社員の年収を最大20％アップすると発表がありました。

このような就労環境が後押しとなり、地方から東京への進学、そして就職という
いわゆる『東京一極集中』が起きているのです。

さらに、学生や新社会人だけでなく、より良い待遇の職を求めて新しい環境を探す人も多く、
転職市場も地方と比較しても活況です。

こうして人の流れが東京の旺盛な賃貸需要を生み出し、
東京の収益不動産の安定収入につながっているのです。

また、賃金が高い東京では、それが家賃にも反映されています。

例えば、同じワンルームマンションでも、
地方でバス・トイレ別、20㎡の部屋に住もうとしたら4～5万円で住むこともできますが、
東京で同じ条件の部屋に住もうとすると倍の8万円以上はかかります。

地方であれば家賃も確かに低くなりますが、
その分、価格も安くなり、利回りが高くなるので
地方のワンルームマンションを検討される方もいるかもしれません。

ただ、ここで注意したい点が「経費率」です。

例えば、エアコンが故障して交換する場合、
本体に加えて工事費用も含めると、8～10万円程度は必要になってきます。

このエアコンの交換費用は東京であっても、地方であってもほとんど差はありません。

東京であれば、およそひと月分の家賃収入で賄うことができますが、
地方の場合、数か月分の家賃にも相当します。

仮に、その年に空室が長期化してしまったり、
エアコンのほかに給湯器の交換や退去に伴うリフォーム工事を実施した場合、
1年分の家賃収入のほとんどを費やすことになりかねません。
これでは計画的な資産形成は行うことは困難でしょう。

このように、不動産投資で安定した収入を得続けるためには、
旺盛な賃貸需要に加えて、経費もしっかりとカバーできるだけの家賃収入額が欠かせません。

たしかに東京のワンルームマンションに比べれば、
他の大都市圏や地方のマンションの方が価格も手ごろかもしれません。

しかし、お伝えしたように購入後の空室リスクや修繕工事、設備交換費用など、
運用面まで含めて、長期の視点で考えれば東京23区の駅徒歩10分以内のワンルームのほうが
安定して収入をもたらし続けてくれるはずです。

不動産投資をこれから検討される場合には、
購入後の運用面まで考慮されて、立地を選ばれることをお勧め致します。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　
村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の35歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやＨＰの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。

2カ月ほど前から猫を飼い始めました。犬や鳥類などは実家で飼った経験がありましたが、
猫は初めてで気ままな佇まいと愛くるしい仕草に終始癒されています。
毎朝5時過ぎに起こしに来てくれるので、目覚ましが無くても早起きが続いています。