『マンション改修　要件緩和　政府検討』
11月1日の日経新聞朝刊1面の記事です。

記事のなかでは、法改正でマンションの大規模改修を
実施しやすくする方向性であることが示されました。

まだ検討中の話ではありますが、
マンションオーナーはもちろんのこと、これから投資を検討する人にとっても、
「出口戦略」を考える上で注目したいニュースです。

いわゆる売却のタイミングを考える出口戦略についての
私たちの考え方は『最後まで持ち続けること』です。

東京23区内の好立地のマンションなら、
築年数を重ねても家賃収入を受け取り続けることができ、
その収益を最大化できるからです。

ただ、そうはいってもマンションには物理的な寿命が訪れる時がきます。

マンション寿命が近くなってきたとき、
これまでの選択肢は『建て替え』でした。

しかし、冒頭に紹介した法改正が実施されると、
別の選択肢である『大規模改修』が現実味を帯びてきます。

今回のコラムでは、マンションの行く末としての
新たな選択肢「大規模改修」の実現可能性について考えていきたいと思います。

日経新聞の報道をもとに、
法改正が実現したら何が変わるのか整理していきましょう。

まず築年が経過したマンションを
所有したまま再生する代表的な手法が2つあります。

それは『建て替え』と『大規模改修』です。

建て替えは文字通り、現状のマンションを取り壊して、
新たなマンションを建て替える行為のことです。

一方で大規模改修は、建物を支える構造体はそのままに、
内外装や設備、間取りなどを変えることを指します。

いわば建物全体をスケルトン化して、
マンション全体を生まれ変わらせる手法です。

現状では、建て替えを行う場合には、
マンションオーナーの5分の4以上の賛成と、
議決権の5分の4以上の賛成による決議が必要です。

一方、個人の専有部分を含む大規模改修では、全員の同意が必要ですが、
同じように「5分の４」に引き下げようとする点が今回のニュースです。

さらに、報道では「4分の3」にまで引き下げようとする案も出ているようで、
政府の強い姿勢が見て取れます。

要件が緩和されることで、
大規模改修も実現性の高い選択肢になることが想定されます。

とはいえ、実際にはどうなのでしょうか。

この点、まさに昨年から今年にかけて、
大手ディベロッパーが関わった信濃町のマンションの工事事例があります。

このマンションでは、ファミリータイプ21戸のマンションを、
床、壁、天井、設備などを全て取り払ったスケルトン状態に戻しました。

コンクリート構造がむき出しの状態から、
躯体の補修や補強を行い、その後、設備や内外装を新築同等に再生したのです。

これにより、建て替えに比べて工事費を3割低減できたことに加え、
工期の短縮も実現しました。

さらに、費用面以外の大きなメリットは、建物規模を維持できることです。

建て替えの場合、建築時にはなかった新たな法規制が施行されたことで、
現在と同等規模の建物が建てられないことがあります。

一方で、大規模改修であれば、建て替えではないので、
法律上は「現に存在している建築物」として扱われるため、
現状の建物規模をそのままに再生できます。

規模が小さくなってしまい、
建て替えの選択肢が取りづらいマンションにとっては、
有効な選択肢が一つ増えたと言えるでしょう。

ただ、すべてのマンションで老朽化が進んだからといって、
今回ご紹介した大規模改修や建て替えが検討されるかというと、
そこは難しい側面があります。

たとえば、マンションの各部屋で実需利用が多く、
高齢者が多かった場合、建て替えに比べて費用を抑えられるといっても、
ご自身のこれから先の生活の長さを考えて、
消極的になることも考えられます。

この点でいえば、実需中心のマンションよりも投資用マンションのほうが、
大規模改修や建て替えの選択肢が取りやすいでしょう。

オーナーはマンションに住んでいるわけではなく、
あくまで収益を得ることを目的に所有しています。

そのため、新築のマンションを購入するよりも、ずっと手ごろな費用負担で
新しいマンションが手に入るのであれば、賛同する人も多くなるはずです。

また、物件の立地も重要です。

たとえマンションを生まれ変わらせたとしても、
そこに十分な賃貸需要が見込めないのであれば、
改修や建て替えを検討することは難しくなります。

一方で、東京23区内で駅徒歩10分以内という立地であれば、
将来にわたり安定した賃貸需要が見込めるので、
検討もずっと進みやすくなるはずです。

マンションの再生が見込めるのであれば、
自身の収入源として活躍を期待できるだけでなく、
次の世代にも安心して引き継ぐことができます。

いつかマンション寿命が来た時にも様々な選択肢を検討することのできる
東京23区内のマンションは『長期所有』の不動産投資におすすめです。

日本財託　トータルソリューション部　波多野　樹（はたのたつき）

◆　スタッフプロフィール　◆

東京都昭島市出身の26歳。
トータルソリューション部に所属し、東京中古ワンルームを通じて
お客様の老後の不安の解消を目指しています。

前職は分譲マンションの建物管理会社で、
建て替えや大規模修繕工事の提案も担当。

最近は「キングダム」のアニメを見るのが楽しみの一つ。
春秋戦国時代を舞台にした熱い男たちのストーリーに引き込まれます。