★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.227 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年７月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，９４２名、管理戸数９，７１０戸、入居率９７.８９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　注目があつまる中古物件！落とし穴にはまらない３つのポイント

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

======================================================================

　■　注目があつまる中古物件！落とし穴にはまらない３つのポイント

―――――――――――――――――――――――――――――――――――　
　
　週末には多くの不動産投資セミナーが開催されたり、
　書店では不動産投資関連本のコーナーができるなど
　ひと昔前に比べて、不動産投資がより身近な存在になってきたことを
　実感しています。

　国税庁が発表している
　個人の不動産所得の推移を見ても、
　不動産所得を得ている人は１００万人を超え、
　一人当たりの不動産所得額は年々増え続けています。
　

　この数字は納税している人だけの人数ですから、
　不動産所得で赤字を出して、税金の還付を受けている方を含めれば、
　より多くの方が不動産投資をしていることになります。
　
　銀行にお金を預けても１％も利息が付かない超低金利の時代ですから、
　安定して５％〜６％の利回りを確保できる
　マンション経営に注目が集まるのも納得です。

　これだけの盛り上がりを見せている不動産投資ですから、
　投資用マンションの供給も増えているはずですよね。

　しかし、不動産経済研究所の調べによると
　昨年、首都圏で発売された投資用マンションの数は、
　１０５棟、４，５８３戸で２００９年の１２２棟、５，１０１戸に比べて
　棟数で１７棟、戸数で５１８戸も下回っています。

　２００７年の供給戸数が９，２１０戸でしたから
　ほぼ半減です。
　
　　
　供給戸数が減る一方で、
　マンション経営には年々注目が集まるわけですから、
　販売価格も徐々に上昇しています。

　新築物件の平均価格は
　２００９年の２，３２３万に比べて、
　２０１０年は２，３９７万円と戸当たり７４万円値上がりしています。
　
　
　新築物件の供給が少なく価格も高いとなると、
　今度は『中古』に注目が集まります。
　
　実際に、地価の高騰やワンルームマンション開発規制などの影響により、　
　新築物件の供給が難しくなった会社では、
　中古物件の取り扱いを始めています。

　これが現在の不動産市場の動向です。

　中古物件ならば、新築に比べて価格も安く、　
　利回りも比較的高く取れるので、有望な資産運用先として
　幅広い層から人気を集め始めています。

　しかし、価格も安く、利回りも高いからといって
　中古物件であれば、どんな物件でも良いかというと
　そうではありません。

　これは実際にあったケースですが、
　中古物件を買ったはいいものの、
　修繕積立金が貯まっていなかった。

　オーナーチェンジ物件、いわゆる入居者がいる物件だったのですが、
　その入居者が家賃滞納の常習者で、
　まともに家賃が入ったことがなかった。

　しっかりと物件を調べた上で、
　中古物件を選ばないと、
　購入後に思わぬトラブルになりかねません。

　また、現在では、日本も人口減少時代に突入しています。
　人口が減るということは、それだけ賃貸需要も減少することになります。

　人口の減少は東京でも例外ではありません、
　２０３０年を境に東京でも人口が減少するという予測も出ています。

　中古マンション経営が定期預金に比べて、　
　利回りの優れた割の良い投資先だというだけで、
　安易に考えていると、購入後には

　「こんなはずではなかった」
　
　と頭を抱えることになってしまいます。

　ですから、中古物件の立地を選ぶ際にも、
　東京であっても、都下よりも２３区内の物件、
　駅から徒歩１０分以内の物件、木造アパートよりも
　新耐震の分譲タイプのワンルームを選ぶことが
　入居者確保の面から欠かせません。
　
　さらに、人口が減少が予想されるこれからは、
　しっかりと入居者を付けることのできる
　客付け力のある管理会社を選ぶことが大切です。
　
　
　新築物件の供給減少、利回りの魅力から中古物件にこれから
　ますます注目が集まるでしょう。

　安定した収益を得るためには、　

　中古物件の管理状況をしっかりと見極め、
　そして、東京であってもさらに立地を厳選し、
　さらに、入居者募集のノウハウのある賃貸管理会社に管理を委託すること。
　
　この３つの条件を満たすことが欠かせません。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　
======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１３０】

　　『ひとり一戸の収益マンション！』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

　■　３.　セミナーのご案内

　【延べセミナー参加者８，６００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　　第８８回【東　京】２０１１年９月４日（日）ＰＭ１：００〜３：２５　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　

『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『実績のある賃貸管理会社だからわかる
　　　　　　　失敗しない物件選びの３つのポイント』
　『地震に強い物件選びのポイント』
　
　など、最新の不動産市況を読み解きながら、
　詳しくご説明いたします

　◆　《セミナー参加者限定》
　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介
　
　また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。

　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　◆　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第１４回　２０１１年９月２７日（火）１９：００〜２０：３０

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/

　■　大増税時代に負けない！あたらしい相続対策
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　　　第５回　２０１１年１０月１５日（土）１３：００〜１５：２０

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/
　
======================================================================

　■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
今年入社しました新入社員の末続です。
　日本財託に入って初めての夏休みをいただき、
この夏、半年ぶりに祖父母に顔を見せにいってきました。

　祖父母は埼玉県深谷市に住んでいます。
　毎年小さなお祭りが催され、今年はその日にあわせて行きました。

　地域の結びつきが強く、近所の小さな子供からお年寄りまで
　お神輿、流しそうめん、ビンゴ大会、盆踊りや花火、抽選会等、
　大変盛り上がり、私も夏を満喫することが出来ました。

　今まで盆踊りといえば遠くから見ていた私なのですが
　今年は祖母に教えてもらい、初めて参加しました。

　定番曲と地域独自の曲を組み合わせて選曲しているようで
　踊ってみるとテンポ、振り付けや輪の間隔の取り方など
　様々でなかなか奥が深いと驚きました。

　「♪花の都の真ん中で〜♪」でおなじみの『東京音頭』、
　品川区小学校出身者は踊れるという「うた〜っておど〜って♪」の『品川音頭』
　「♪つきがでたでた〜♪」で始まる『炭鉱節』
　（もとは福岡県炭鉱労働者の民謡なのだ　そうです。）

　どの地域でも愛される定番の盆踊り曲です。
　一度は聞いたことある方多いのではないでしょうか？

　特に面白いとおもったのは、その地域限定で踊られる盆踊り曲です。
　マイナーではありますが、その土地独特の感性や歴史、特産物などが
　ちりばめられていて個性的な曲が多くとても新鮮です。

　深谷といえば深谷ねぎでおなじみですが、
　PRの一環としてつくられた「おネギのマーチ」というのがあります。

　まさに、畑を耕し、種をまき、ねぎが風にそよそよと揺れ、ねぎぼうしができる、
　というかわいい振り付けです。
　歌詞には鴨が登場したりと、なかなかユニークです。

　高崎線深谷駅ではおネギのマーチが発車メロディーになり
　市役所ではCDも売っているとか。
　見よう見まねで踊りながら
　地域の特産を大切にする気持ちが伝わってきて素敵だなあ、と感じました。

　お盆も過ぎ、夏祭りはほとんど終わってしまいましたが、
　来年、盆踊りにいく機会があればその土地ならではの曲に
　耳を傾けてみてはいかがでしょうか。

　その地域にますます愛着が湧くかもしれません。

　そして、今回「よく来た！」と喜んでくれた祖父母を見て、
　忙しさを言い訳にせず、もっともっと顔を見せに行こうと思いました！
　
　次会うときは、少しでも成長した姿を見せられるように
　日々の業務に取り組みたいと思います！
　

　日本財託　マーケティング部　S・A　
　

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================