★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.238 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年１０月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０５５名、管理戸数１０，０１２戸、入居率９８.１９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　国交省　初のルール決め！『賃貸住宅管理業登録制度』スタート

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　●　今年最後の名古屋セミナー開催のお知らせ　●

　【サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー】

　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　『サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー』を
　【名古屋】で開催致します！

　日時は１２月１１日（日）１３：００〜１５：３０
　
　今年最後の名古屋セミナーとなります。
　
　お席は先着順ですので、
　ぜひ、お早めにお申込ください！

　もちろんセミナー参加費は無料です！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
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　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

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　■　国交省　初のルール決め！『賃貸住宅管理業登録制度』スタート

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　「賃貸管理会社選びは、物件選びと同じくらい重要。」

　マンション経営は長期に渡る投資ですから、
　賃貸管理会社選びによって、長期的な収入がまるっきり違ってきます。

　管理の重要性については、これまでセミナーでも
　繰り返しお伝えしてきました。

　では、信頼できる賃貸管理会社の基準とは何でしょうか。
　
　数ある会社の中から、
　どうすれば安心して資産を預けられる会社を見つけられるでしょう。
　
　日本の賃貸住宅は、約１，３４０万戸といわれ、
　総住宅数の４分の１以上を占めます。
　そのうち、約８割のオーナーが管理会社に管理を委託しています。
　（国土交通省より）

　しかし、これまで具体的な賃貸管理業務に関する
　ルールがありませんでした。
　
　マンション経営に注目があつまり、
　賃貸管理に対する重要性が高まる一方で、
　管理業務に関するトラブルは年々増加しています。

　そこで、監督行政機関である国土交通省が基準を設け、
　１２月１日より受付を開始することになったのが
　「賃貸住宅管理業登録制度」です。

　例えば、この制度では『財産の分別管理』が定められています。

　入居者から受け取った家賃収入やオーナーから預かった敷金を
　会社の運転資金とは別の口座に分けるなどして、
　区別することが求められているのです。

　分別管理の状況は毎年、
　国土交通省に定期報告する必要があります。

　いままでは管理会社が資金繰りに困って、
　入居者から受け取った家賃やオーナーから預かっている敷金を使い込み、
　倒産した後には、何もお金が残っていなかったというケースもありました。

　しかし、分別管理に不備がある会社には改善勧告が下されたり、
　改善勧告に従わなかったときには登録が抹消されます。

　また、管理会社によってどのような分別方法が取られているか、
　今後一般の方も閲覧できるようになります。
　より安心できる分別管理を行なっている会社を選ぶといったことも
　今後は可能になるのです。

　登録制度はあくまでも任意の制度ですが、
　このように、登録されている会社では一定水準以上の管理が
　行われていることが分かります。

　登録した管理会社名は一般公開されるので、
　オーナーにとっては、大切な資産を預ける管理会社を選ぶ
　基準ができたことになります。

　しかし、この制度で設けられたルールは、
　賃貸管理業を行なう上での最低限のルールです。

　国土交通省が定めたルール通りに
　賃貸管理業務を行っていても、
　空室を素早く埋められるかどうかは、また別の問題です。

　次の入居者がいつまでも決まらずに、何ヶ月も家賃が入ってこなければ
　こんなに不安なことはありません。

　
　そのため、信頼できる賃貸管理会社の条件として
　「賃貸住宅管理業登録制度」にはない
　「客付け力」を見極めることが重要です。
　
　その客付け力を見極める基準が「入居率」です。

　ただし、入居率の表示　法は管理会社によって様々です。
　例えば、一年間で最も入居率が高い月のものを表示　していたり、
　空室を『１ヶ月間以上空室が続いた部屋』と定義していて、
　１ヶ月未満であれば、『空室』と見なさないケースもあります。

　これでは、正しい入居率とはいえません。

　ちなみに、当社では
　空室を『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義して、
　入居率を計算しています。

　入居率を確かめる際に、計算方法もしっかりと確認しておけば、
　管理をお願いしてから「こんなはずではなかった！」と、
　頭を抱えることもないはずです。
　
　なお、国土交通省は登録業務が終わり次第、
　ＨＰ上でも速やかに登録企業を閲覧できるようにするそうです。
　

　
　登録名簿を確認する、管理会社に入居率を確認するなど、
　管理会社選びも物件選びと同じようにひと手間かければ、
　マンション経営の成功もグッと近づくはずです。

　
日本財託管理サービス　管理部　部長　槙島　隆行

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１３９】

　　『地方在住だから分る！東京の魅力』
　
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　■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜　　
　
　書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

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　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　第９３回【東京】２０１２年１月１５日（日）ＰＭ１：００〜３：３０
　　　　　　　　　　
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　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
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　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
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　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
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　　第１６回　２０１１年１１月２５日（金）１９：００〜２０：３０

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　■４．編集後記

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　先日、日頃お世話になっている内装会社や清掃会社、
　建築工事会社、設備会社などの協力会社の皆さまをお招きして、
　日頃の感謝の気持ちをこめて、慰労会を開催いたしました。

　当日は、５５社１０６名の協力会社の皆さまにご参加いただきました。
　
　お子さんの写真を見せてもらったり、
　電話でしか話したことがなかった方の意外な一面やプライベートも垣間見えて
　協力会社の皆さんとの距離がより一層近づくことができた時間でした。

特に、今年は東日本大震災の影響もあり、
　３月は入居者様から対応依頼が殺到しました。

　給水管が壊れたり、電気温水器が倒れて水浸しになる被害がありました。
　こうした案件の修理や復旧工事、入居者様への説明など、
　夜を徹して対応していただきました。
　
　また、当時はガソリンも不足していて、
　内装工事に向かうために、朝４時からスタンドに並び、
　次の入居者の入居になんとか間に合わせていただくこともできました。
　
　今回の震災を体験して、
　改めて協力会社の皆さんに支えられていると実感しました。

　協力会社の皆さんのお力添えがあって、
　１０，０００人の入居者様に安心して暮らしていける環境を
　提供することができています。
　
　これからも協力会社の皆さんと、より強いパートナーシップを築き、
　オーナー様、入居者様により良いサービスの提供の心がけて
　いきたいと思います。

　当日の模様をＨＰ上に掲載しておりますので、
　こちらもぜひご覧下さい。
　
　
　

日本財託管理サービス　管理部　部長　M・T

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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