★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.239 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年１０月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０５５名、管理戸数１０，０１２戸、入居率９８.１９％

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　１.　売り出し価格と成約価格の差にみる中古マンションの換金性

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　●　今年最後の名古屋セミナー開催のお知らせ　●

　【サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー】

　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　『サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー』を
　【名古屋】で開催致します！

　日時は１２月１１日（日）１３：００〜１５：３０
　
　今年最後の名古屋セミナーとなります。
　
　お席は先着順ですので、
　ぜひ、お早めにお申込ください！

　もちろんセミナー参加費は無料です！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
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　■　売り出し価格と成約価格の差にみる中古マンションの換金性

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　マンション投資の目的は、長期的・安定的に家賃収入を得ることです。

　しかし、長期投資といっても、
　急にまとまったお金が必要になって売却する必要が出てきた時に、
　
　「老朽化したマンションは本当に売れるのか」
　「売れるとしても時間がかかるのではないか」
　「一体いくらで売れるのか」

　あなたもきっと気になるところだと思います。

　
　先日、不動産に関する情報を扱う東京カンテイから
　面白いデータが発表されました。

　『首都圏の中古マンションの価格かい離率』に関するデータです。

　価格かい離率とは、マンションの売り出し価格と、
　実際の成約価格との差を割合であらわしたものです。
　（集計期間：売り出し事例２０００年〜２０１１年８月、成約事例２００１年
　〜２０１１年８月）

　この価格かい離率はマンションの築年別に分類されて
　データを公表されています。

　たとえば、１０００万円で売り出した中古マンションが９００万円で
　成約した場合には、価格かい離率は−１０％となります。

　データによると、全取引事例を平均した価格かい離率は−７．５８％でした。
　
　売り手としては少しでも高くマンションを売却したいので、
　売り出し価格は成約価格よりも高くなっているようです。

　売り出し価格と成約価格の差が最も大きかったものが、
　築１６年以上築２０年以内の物件で−８．６０％でした。
　価格差が最も少ない年代は築３年以内の物件で−６．９６％、
　
　すべての築年数の物件をみても、平均価格かい離率である−７．８５％から
　約１％前後に収まっています。

　
　売り出し価格と成約価格の差を縮めるには、
　需要に見合った価格設定ができるかどうかにかかっています。

　売り出し価格の設定は、過去の成約事例を参考に決めていますので、
　売主の思惑を除けば、参考となる成約事例数が多ければ多いほど、
　より精度の高い価格で売り出すことができ、
　成約価格との差は縮まることになります。

　この点、築３年以内の物件でも、築３１年以上の物件でも、
　価格かい離率が平均値とほとんど変わらないということは、
　いずれも十分な数の物件成約事例があるということが分かります。

　つまり、築３１年以上の物件であっても、一定の需要があり、
　流通市場が確立されているのです。

　
　さらに、すべての築年数の物件の「売り出しから成約までの平均期間」は
　２．６３ヶ月でした。

　築３１年以上の物件であっても２．６４ヶ月で
　成約が決まっているので、適切な価格設定が行なわれていれば、
　比較的短期間で売却することができることが分かります。

　では、築３０年以上の物件はどのくらいの価格で
　成約しているのでしょうか。

　実際に築３０年、築４０年といった物件の成約事例を、
　不動産会社が利用する不動産情報ネットワーク（レインズ）で
　調べてみました。

　たとえば、築３９年の中野駅徒歩４分、１９．７平米のワンルームマンション。
　旧耐震法の古い物件ですが、７６０万円で成約しています。

　さらに、池袋駅から徒歩７分の築４１年のマンションですが、
　この物件も７５０万で成約していることが分りました。

　こうした事例はあくまでも一部のものですが、レインズを見ると、
　東京２３区は同じような価格帯で取引されていることが分かります。
　
　東京２３区の駅から近い立地のマンションであれば、
　築年数が３０年、４０年になったとしても、
　１００万や２００万といった価格になることはありません。
　
　いくらマンションが古くなって、
　建物部分が取り壊されたとしても、
　手元には土地の所有権が必ず残ります。
　
　その土地が郊外や地方ではなく、
　交通のアクセスが良くて多くの人が利用する
　東京２３区の駅から近い立地であれば
　新たな事業主が現れる可能性もあります。

　そうなれば、土地持分を売却し
　まとまったお金を手に入れることも可能だと言われています。　
　さらに、新たな事業主と共同事業に参加することも可能です。　

　市場があるので流通も活発で、いつでも好きなときに換金でき、
　さらに、マンション自体が古くなったとしも
　極端に低い価格になることがないのは、　
　将来にわたって魅力がある「東京」であるからです。
　
　

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　第９３回【東京】２０１２年１月１５日（日）ＰＭ１：００〜３：３０
　　　　　　　　　　
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　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
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　最新の不動産市況を読み解きながら、
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　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
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　　第１６回　２０１１年１１月２５日（金）１９：００〜２０：３０

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　■４．編集後記

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　赤や黄色に彩られた野山の木々。
　日本の四季で、秋の紅葉ほど美しいと感じる季節はないと感じています。

　そんな、秋を堪能するため、
　先日埼玉県の紅葉スポット「嵐山渓谷」を訪れました。

　日本の紅葉は世界で最も美しいといわれています。
　ヨーロッパやカナダでも、紅葉は見ることが出来るようですが
　木の種類が少なく１３種類しかないそうです。
　それに対して、日本の紅葉はなんと２倍の２６種類！
　
　数々の木々で彩れた山の姿は圧巻です。

　そんな、世界一美しい日本の紅葉を眺めながら
　おいしいお肉・野菜をバーベキューで堪能してきました。

　普段は新宿で仕事をしているため、周囲はビルだらけ
　紅葉された野山などを目にする機会もなく
　余り秋を感じる事はできません。

　東京にお住まいの方であれば、
　新宿から高尾山までわずか１時間です。
　
　皆さんも、秋の紅葉を探しに出掛けて見てはいかがですか。

　日本財託管理サービス　管理部業務課　N・Y

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