首都圏地震の発生確率 4年以内70%!?地震リスクに備える物件の選び方

2012/02/02

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.247 ―――――――――
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 ■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

 この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
 被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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  ※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

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 オーナー様数4,156名、管理戸数10,349戸、入居率98.52%

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 1. 首都圏地震の発生確率、4年以内70%!?地震リスクに備える物件の選び方

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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 4. 編集後記

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 ■ 首都圏地震の発生確率 4年以内70%!?地震リスクに備える物件の選び方

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 先日、東京大学地震研究所の研究チームが、

 『マグニチュード(M)7クラスの首都直下地震が
  今後4年以内に約70%の確率で発生する』

 という衝撃的な試算を発表しました。

 これまでの予測では、およそ20年や30年といった
 長期的な見通しのなかで発生確率が計算されていました。
 
 今回は特に『4年以内』という非常に短い期間のなかで
 高い発生確率の試算が発表されたので、多くの注目を集めています。

 首都圏で暮らす人にとっては、無視できない試算です。

 東京でマンション投資を検討されている方や、
 すでに東京でマンション投資をされている方にとっても、
 
 『地震の発生が予想される東京で
  マンション投資を行なうべきなのかどうか?』
 
 『リスク分散を考えて、東京ではなく地方で投資すべきなのか?』

 大変関心があるところだと思います。

 

 そもそも、地震が起きることによる、 
 最悪のリスクとはなんでしょうか。

 それは、マンションが倒壊したり、火災に巻き込まれて全焼するなどして、
 人が住めない状態となること。

 収益も生まなければ、
 資産価値もまったくのゼロになることです。
 
 
 まず、地震による倒壊への備えですが、
 私たちが、お客様に物件をご紹介する際には、
 新耐震法の施行(S56年)以降に建てられた物件に限定しています。

 実際に、昨年の東日本大震災で震度6強という強い揺れを観測した、
 仙台市内の状況を見てまわりましたが、
 大きな被害を受けた建物はありませんでした。

 むしろ、大きな被害を受けた建物を見つけるのに
 苦労したような状況でした。

 そんななかでも、タクシーを貸し切って二手に分乗し
 市内の被害状況を見てまわっていると、
 被害を受けた数棟の建物を見つけることができました。

 屋上の高架水槽が傾いたり、壁が崩落して鉄筋が剥き出しになっていたり、
 エントランスに大きな亀裂が入っているような建物です。

 いずれの建物も旧耐震法の古い建物でした。

 一方で、新耐震基準で建物の大破は1棟もなく、
 改めて新耐震基準で建てられた分譲マンションの強さを実感しました。
 (社団法人高層住宅管理業協会調べ)

 地震の揺れによる損害に関しては、
 新耐震法の物件を選ぶことで十分にカバーすることが可能です。


 阪神・淡路大震災においても、木造のアパートで重大な損壊や倒壊があるなか、
 一階部分が駐車場になっている、ピロティ構造の物件を除けば、
 新耐震法のRC・SRC造の分譲ワンルームマンションの倒壊はありませんでした。


 また、地震による火災被害は、
 木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。

 つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域や、
 万が一のときには、緊急車両が入ることが困難な狭い道路が
 入り組んでいるような場所は避けること。
 
 そして、防火地域・準防火地域であれば、
 さらにリスクを下げることができます。
 
 道路幅があれば火災のときも安心ですし、万が一火がまわったとしても、
 外壁が耐火性の高いコンクリート造のワンルームマンションであれば、
 火災による延焼の被害を最小限にとどめる事ができます。
 

 さらに、複数の物件を所有する際には、
 東京のなかでもエリアを分けることで、
 リスクを分散することができます。


 『物件を選ぶこと』で建物の倒壊を防ぎ、
 『立地を選ぶこと』で火災被害への対処、リスク分散も可能になるのです。


 つけ加えると、東日本大震災の当日、
 東京では帰宅困難者で駅が溢れかえり、
 自宅まで何時間もかけて帰る人が続出しました。

 一度、こうした経験をすると、自宅は勤務先や通学先から
 歩いて帰れるところがいい、東京のなかでも23区内の物件に限る。
 入居者も気持ちもだんだんと都心志向になってきているのです。

 つまり、多少、利回りが下がったとしても、
 耐震性があって、都心に近い安全・安心な建物のほうが
 長期的に見れば安定的な収入を見込めるのです。


 もちろん、東京における地震リスクを完全に避けるのであれば、
 地方でマンション投資を行なうという選択肢もあります。

 ただ、地方でマンション経営を行なう場合には、
 人口の減少による賃貸需要の減少、
 家賃の下落、資産価値下落といったリスクは
 東京よりも高くつきます。

 こうしたリスクはゆるやかではありますが
 確実にマンション経営を圧迫していきますので、
 投資する前に事前に計算に入れておく必要があります。


 地震のリスクをどのように判断するかは、
 あくまでも個人の考え方によります。

 しかし、一つ確かなことは、
 入居者にお部屋を貸して家賃収入を得ている以上、
 オーナーとして、入居者の安全を守るためにも
 耐震基準を満たした安全・安心な物件選びが
 どの場所で投資するにしても、欠かせないということです。
 
 そうした目線で選んだお部屋は、
 結果として入居者からも選ばれるお部屋になり、
 それが、オーナー自身の安定収入にもつながるはずだと考えています。


 
 日本財託 マーケティング部 坂元 寛和


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 ■4.編集後記

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 先日『着る毛布』という、ちょっと一風変わった商品を購入しました。
 その名の通り、毛布に袖が付いていて
 着れてしまう毛布です。

 種類も様々で、ガウンのように前で合わせて着るもの。
 また、後ろにボタンがあってポンチョのように頭からすっぽり被るものと
 多数のラインナップが用意されています。

 そのなかで、私はポンチョタイプの商品を買いました。
 
 もともと寒さに弱いので、この冬に活躍してくれると思って
 購入したのですが、どうも裾まわりの隙間が気になって仕方ありません。

 しかも、節電するために、エアコンの温度を低めに設定している
 我が家では、じっとしていると足元から冷えてきます。

 せっかく買った『着る毛布』ですが、
 出番はすぐに無くなってしまいました。

 そして先週末、家族でホームセンターに立ち寄った際、
 今度こそはと思える理想の着る毛布を見つけました。
 それは、全身をスッポリと包みこんでくれる寝袋タイプの着る毛布です
 

 その効果は絶大で、隙間は一切ありませんが、問題が一つ。
 袖は付いているのですが、足が分かれていません。
 その姿はまるでカカシのようだと、
 子どもに笑われました。


 もっぱら寝る前に着替えてパジャマ代わりに活用しています。
 動きづらいですが、防寒効果は抜群です。

 今年の冬は記録的な寒さが続いており、
 インフルエンザも流行しています。

 皆さんも防寒対策はしっかりと行なって、
 健やかに過ごして頂ければと思います。
 

 日本財託 システム部 柳下 宏典

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