適法のはずの相続対策が否認される!?

2014/09/25

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.371  ―――――――――

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1. 適法のはずの相続対策が否認される!?

 

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

4. 編集後記

 

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■ 適法のはずの相続対策が否認される!?

 

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2015年1月の相続税改正により、

相続税の課税対象者が大幅に増加するといわれています。

 

7万人から11万人へと1.5倍に

急増すると言う専門家もいます。

 

  さらに、毎年50兆円もの資産が相続されていき、

2030年までの資産移転額は累計1,000兆円にも達するといいます。

 

これだけインパクトのある税制改正ですから、

ハウスメーカーをはじめとする不動産会社や各金融機関も

さまざまな相続対策を打ち出しています。

 

こうした相続対策の本命が不動産活用です。

 

なんといっても日本人が所有する財産のうち、

大半が不動産が占めています。

 

さらに、現金から投資用不動産に組み替えた場合には、

およそ3分の1程度まで相続税評価額をi圧縮することができます。

 

相続対策に有効な不動産活用ですが、

計画的に対策を行わないと、あとで思わぬ失敗を招くこともあります。

 

 

実際に、不動産を活用した相続対策で、

税務署から認められなかった案件もあります。

 

今回のコラムは、税務署から否認された事例をご紹介しながら、

計画的な相続対策の重要性についてお話しします。

 

 

ご紹介するのは、AREA8月25日号に掲載されていた事例で、

最近話題になっているタワーマンションを利用した相続対策です。 

 

 

Aさんは、2ヶ月前に相続を受けました。

相続財産は約3億円のタワーマンションです。

 

続税の申告をすると、マンションの評価額は5,800万円で済みました。

 

4ヶ月後、1度もタワーマンションに住むことも貸すこともないまま、

売却に出しました。

 

さらに5ヶ月後、買い手が無事に見つかり、

購入時とほぼ同じ3億円で売却することが出来ました。

 

 

ところが後日、税務署から思いもよらない通達がAさんの元に届きます。

 

それは、「マンション購入時の価格約3億円で申告し直すように」

というものでした。

 

Aさんのタワーマンションを使った

相続対策が税務署から否定されたのです。

 

・マンションの購入から、相続、売却までの期間が短いこと

・自分でまったくマンションを使わなかったこと

・認知症を患う父親の判断能力の衰えを悪用した可能性があること

 

以上の理由から、租税回避行為とみなされたようです。

 

 

タワーマンションを購入して相続税評価額を下げること自体は、

法律に違反するような行為ではありません。

 

 

ただ、今回の否認の根拠となったのが、

財産を評価するために用いられる財産評価基本通達にある

 

「総則第6項」です。

 

これは、財産の評価に関して≪特別の事情がある場合≫には、

個別的・例外的な評価方法を行うというものです。

 

つまり、一般的な相続財産の評価法を用いて、

相続対策を行っていたとしても、

否認されてしまうことがあり得るということです。

 

 

ただし、なにをもって≪特別な事情≫と判断するのかは、

法律でも明確にはされていません。

 

今回であれば、

売却までの期間の短さ、利用の有無、認知症の父の存在、

この3つの要因が重なったことで否認されてしまいました。

 

 

たとえば、極端な話ですが、

余命いくばくもないような状況下において、

駆け込みで投資用不動産を購入したケースではどうでしょうか。

 

 

この点、実際に国税局に問い合わせをしてみました。

 

 

国税局によれば、『グレー』という判断です。

 

相続対策として投資用不動産の取得を、

時間をかけて計画的に行っているのであれば問題はないのですが、

 

直前に大量の投資用不動産を購入した場合には、

まったく問題ないとは明言できないとのことでした。

 

 

現金を投資用不動産に組み替えるだけで、

一気に評価額を3分の1程度まで圧縮することができるので、

投資用不動産を用いた相続対策は非常に効果の高い手法です。

 

 

しかも、評価額を下げるために、最低保有期間の制限もありません。

購入したとたんに評価額を圧縮することができるのです。

 

 

だからこそ、国税局も慎重になっているのかもしれません。

 

 

せっかく効果の高い投資用不動産を活用した相続対策も

直前に行って否認されてしまっては、

元も子もありません。

 

そこで、大切になってくるのが

相続対策を計画的に行うことです。

 

 

たとえば、投資用不動産を時間をかけて計画的に取得していけば、

不動産から入ってくる家賃収入を子どもたちに贈与して、

納税資金として準備させておくことができます。

 

年間110万円までなら贈与税もかかりません。

 

また、家賃収入だけでなく、投資用不動産そのものを

子どもたちや孫に生前贈与することも可能です。

 

 

来年1月から実施される相続税の増税にあわせて

さまざまな相続対策を目にする機会も増えてくるはずです。

 

 

ただ、こうした相続対策の効果を最大限に発揮するためには、

早くから準備をして、備えておくことが大切です。

 

家族で集まる場面があったら、

相続について話し合う機会を設けることが

計画的な相続対策の第一歩ですね。

 

 

当社では10月1日から、

  「資産コンサルティングチーム」を立ち上げます。

 

不動産運用だけでなく、保険の見直しや相続の相談など、

お客様のあらゆるお悩みを解決するための窓口となります。

 

お気軽にお問い合わせください。 

 

 

 

株式会社 日本財託 マーケティング部 小林 和徳

 

 

◆スタッフプロフィール

 

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、

  メールマガジンの執筆などを通じて

  東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。 

 

休日は子ども達の間で大人気の妖怪ウォッチを探す日々を過ごし、

すっかりと妖怪ウォッチ難民と化している。

 

 

  ◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫

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R・M様 37歳 東京都在住

日本財託を知ったきっかけ:書籍「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい!」

物件購入日:平成25年1月

ご購入物件:台東区(都営大江戸線「新御徒町」徒歩4分)

           平成20年築 頭金300万円 他1戸

 

2年前30代半ばを過ぎて、ある程度の貯金をすることが出来たため、

不動産投資を始めることを考えるようになりました。

「給料とは別の収入源があれば、今後の生活がより安定するのではないか」

と思ったからです。

 

株やFXなど数ある投資方法から中古マンション投資を選択したのは、

もちろん理由があります。

 

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■4.編集後記

 

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練馬区の中村橋商店街のはずれに

36年続く小さな美容院があります。

 

白い壁に大きな窓2つ。

 

たくさんの花壇や鉢植えに囲まれ、

一見カフェのような美容院は、

わたしの自慢の実家です。

 

3人も座れば一杯になってしまうほどの狭い店内には、

いつもお茶とおせんべいの香りが充満しています。

 

『疲れたから休憩させて!』

『美味しい物をもらったから、一緒に食べましょう!』

『あの花は、なんて花?株を分けて!』

 

いつも賑やかな声が絶えない、

ご近所さん達の「交流の場」になっています。

 

 

両親が美容院を開業したのは、36年前のことです。

当時、3歳だった私の遊び場は商店街でした。

 

八百屋やお肉屋のおばちゃん、酒屋のおじちゃんも皆、

美容院の常連さんです。

 

 

やんちゃだった私は女の子にも関わらず、

『坊ちゃん』と呼ばれて、

商店街の人たちに可愛がってもらいました。

 

『今日は坊ちゃん、何でスカートを履いているの?』

 

道路に埋まった大きな石を友達と3人でひっくり返して、

ダンゴ虫やミミズを集めていると、ハンコ屋のおじちゃんが、

ふざけて声をかけてくれました。

 

手に持ったミミズを目の前に突きつけると、

『危ないから遊び終わったら、ちゃんと元に戻してね』

引きつった笑みを浮かべました。

 

ある時、商店街で派手に転んで泣いていると、

『友子、痛かったな。大丈夫、アイス食べれば治っちゃうから!』

泣き声を聞き付けた金物屋のおばちゃんが、

絆創膏と一緒にアイスを持って駆けつけてくれました。

 

 

そんな、素敵な商店街の大人たちに見守られながら、

私は育ちました。

 

しかし時代の流れとともに、

商店街のなかにも、店閉まいするところが増えていきました。

 

その間、駅前は新しくオシャレな美容室もたくさん出来ました。

 

父も母も60歳を過ぎています。

駅前のオシャレな美容院でバリバリ働いている美容師さんより、

流行にはうといかもしれません。

 

それでも、父と母の美容院はいまでも営業を続けています。

 

今年の夏休み、

もう30年以上も通い続けている金物屋のおばちゃんに会いました。

 

「ともちゃん、皆で盆踊りに参加しようと話しているのよ。

かわいい浴衣着ておいでよ。」

 

久しぶりに会ったことを感じさせない、

気さくな笑顔で誘ってくれました。

 

ずいぶん大人になった私ですが、

子ども扱いは相変わらずです。

 

 

『いいよ。カメラは私に任せてね!』

 

幼い頃、私の浴衣姿をカメラにおさめてくれたのは、

近所のおばちゃんたちです。

 

少しは大人になった私が、

今はカメラのシャッターを切っています。

 

後日、撮影した写真を持っていき

ご近所さんたちとお話しするのが楽しみです。

 

どんなに街並みが変わっても、

実家の美容院に通い続けてくれる人たちの

笑い声が絶えない温かいふるさとは変わりません。

 

これからもご近所さんと素敵な人間関係を

続けていきたいと思っています。

 

 

  日本財託管理サービス 経理部 鳴海 友子(なるみともこ)

 

 

  ◆スタッフプロフィール

 

東京都練馬区出身。

 

日本財託経理部にて、毎月入居者からお預かりした家賃を確認し、

オーナー様のお手元にお届けしている。

 

練馬の実家にある美容室「ビューティーサロンナルミ」は地域の憩いの場。

毎日、たくさんのご近所さんたちが入れ替わり立ちかわり遊びに来ている。

 

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