不動産投資を行う上で考えるべきポイントとして「出口戦略」があります。

東京23区内のマンションを購入した場合、
どこかのタイミングで売るべきなのか、それとも所有し続けるべきか、
迷われる方も多いのではないでしょうか。

出口戦略に対する私たちの答えは
東京23区内の好立地であれば「最後まで持ち続ける」ということです。

23区内で、駅から徒歩10分圏内という賃貸需要が旺盛な場所であれば、
たとえ築年数を重ねようとも、安定的に家賃収入を得ることができます。

さらにもう一つ、そうした場所の物件を持ち続けることで、
「建て替え」という選択肢が生まれる可能性があります。

所有するマンションが建て替えとなることによって、
少ない負担で新築マンションが手に入ることもあるのです。

今回のコラムでは、当社管理物件で、
建て替えが決まったマンションの最新事例をご紹介しながら、
物件を購入する際に立地を意識すべき理由をお伝えします。

今回の建て替えの事例は
港区白金台にある築41年の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションです。

総戸数27戸の5階建てのマンションで、
30㎡超の広めのワンルームから1LDKが中心。

都営浅草線「高輪台」駅徒歩3分という近さに加え、
徒歩5分圏内には食料品店やコンビニ、内科クリニック、フィットネスジム、
公園などがあります。

物件はこれまできちんと管理がなされていましたが、
竣工から40年以上が経過し、設備の老朽化が進んでいました。

このまま修繕を継続していくこともできましたが、
このマンションは建て替えを検討することにしました。

理由は２つあります。

ひとつは耐震性の問題です。

このマンションは旧耐震基準で建てられたものであり、
加えて老朽化の影響で、建て替えを行わないにしても、
建物の補強が必要と判断されました。

もうひとつは、マンションの土地を活用する余地があったこと。

敷地面積に対する建築面積の割合を示す建ぺい率と、
敷地面積に対する延べ床面積の割合を示す容積率の上限まで、
かなりの余裕がありました。

建て替えに際し、この建ぺい率と容積率を上限いっぱいにまで拡大することで、
大幅な増床が可能だったのです。

マンション戸数を増やせれば、
現オーナーの負担額を減らすことができるので、
建て替えの強力な後押しになります。

建て替えでは基本的に再開発事業に組み込まれる形で行われることが多いですが、
今回のケースでは、建て替えに有利となる理由も重なったことで、
管理組合の主導で建て替えされることになったのです。

建て替え計画によると、マンションは5階から10階建てになり、
総戸数は43戸と約1.6倍に増加。
加えてルーフバルコニーや屋上庭園も設置される予定です。

建て替えの施工会社によれば、建て替え後のマンションの販売価格は
40㎡でおよそ6,000万円ほどということです。


では、この物件を所有していたオーナー様は
新しい部屋をいくらの負担額で取得できるでしょうか。

あるオーナー様は、
約20年前に40㎡弱のワンルームを1580万円で購入されました。

建て替えを進める再生検討委員会の試算によると、
同様の面積の部屋を取得した場合、約600万円の負担額です。

購入金額と追加負担額を合算すると2,180万円、
これがおよそ6,000万円の資産価値を持つ部屋に生まれ変わるのです。

さらに、20年間にわたり所有し続けたことで、
その期間分の家賃収入もあります。

仮に建て替え後、すぐに売却したとしても、
大きな利益が確定しますし、そのまま所有し続けても
建て替え前よりもさらに高い家賃収入が見込まれます。

実際に、今年3月に行われた決議集会では、
所有者のほとんどが建て替えに賛成しました。

ただ、所有物件が建て替えとなる事例は、
どのマンションでもあることではありません。
　
将来にわたり賃貸需要が見込める
東京23区内の駅近であるからこそ、起こりうる話なのです。

ここ数年で決まった当社管理物件での建て替え事例を見てみても、
そのほとんどが東京23区内で、駅徒歩10分圏内となっています。

今年6月に竣工予定の品川区にある「シティタワー武蔵小山」を中心とした再開発や、
同区の大崎駅前、千代田区の秋葉原駅前、渋谷区の渋谷駅周辺、中央区の勝どき駅東側、
中央区の日本橋駅近くなど、当社が管理するマンションが
再開発事業の一画に含まれています。

これらの建て替えについても、物件所有者は地権者用の特別価格で
物件を得ることが可能です

ここまでご紹介したような建て替え事例は
将来にわたり、人が集まり続ける見込みがある立地だからこそ
期待することができます。

もちろん、東京23区内で駅徒歩10分以内の物件のすべてが
今回のような建て替えになるわけではありませんが、
将来人口が減少していくようなエリアと比較すると、その確率はずっと高くなります。

不動産投資は長期にわたって収益を得ることが目的の投資です。

長期保有が前提の不動産投資だからこそ、
将来の建て替えも期待できる
東京23区内のマンションを検討されてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
香西　信宏（こうざい　のぶひろ）

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県木田郡出身の28歳。
マーケティング部セールスプロモーション課に所属し、セミナー運営やメールマガジンの執筆、広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

最近、友人とともにフェレット専門店を訪れ、その愛らしさに一目ぼれ。
飼おうかどうか真剣に悩んでいる。