家賃7万円の中古ワンルームが14万円の新築に生まれ変わる!建て替え再開発の劇的ビフォーアフター

2021/08/05

「マンションの寿命が来た場合、
最終的にはどのようになってしまうのか?」

いわゆるマンション投資の出口戦略について
お客様に質問されることがあります。

建物の寿命が尽き、もう住めない状態になったなら、
マンションは取り壊されることになります。

その時、オーナーには2つの選択肢があります。

ひとつは、土地の持分を新たな事業主に売却して、
まとまったお金を手に入れること。

もうひとつは、いわゆる地権者として、
建て替え再開発事業に参加して
新しいマンションの所有者になることです。

また、都心の立地が良いマンションであれば、
物理的な耐用年数を迎える前に建て替えとなるケースもあります。

実はこの度、5年前にメールマガジンでご紹介した
再開発に伴って建て替えが進行していたマンションが竣工しました。

そこで今回のコラムでは、建て替え再開発のビフォーアフター最新事例から、
物件を購入する際に立地を重要視すべき理由をあらためてお伝えします。

まずはあらためて今回の建て替え事例についてご紹介します。

<以前のコラムはこちら>

『築30年のマンションが生まれ変わる!マンションの建て替え最新事例』

対象となった物件は、東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分、
築30年の鉄筋コンクリート造のマンションでした。

駅前に41階建てのタワー棟や商業・公益施設を含むこの再開発事業は、
2004年から計画がありました。

しかし、オーナーに対して具体的な交渉が始まったのは、
12年後の2016年4月、再開発組合が設立されてからです。

そこから権利関係の交渉調整、建物の引き渡しと解体、
土地の造成と新たな建物の建築があり、今年6月にいよいよ竣工しました。

当社の管理物件は8戸あり、オーナー様8名は、
全員が地権者として再開発の共同事業主となりました。

共同事業に参加した場合、地権者用の特別価格で
新しい部屋を手に入れることができます。

つまり新築1室を購入するより、はるかに少額の自己資金を追加するだけで、
新しく生まれた変わったマンションを手にできるのです。

8名のオーナー様は、地権者住戸として、
駅側に所在するレジデンス棟という9階建ての
マンションの一室を手に入れました。

同じ徒歩1分ではあるものの、武蔵小山駅の入り口にさらに近づき、
走れば15秒ほどで到着してしまう距離感です。

お部屋の向きによっては、バルコニーから左に富士山、右に東京タワーを望めます。

さらに入居者は、テレワークにも活用できるスタディールーム、
ライブラリー、そしてゲストルームといったハイグレードな共用部設備を
利用することが可能です。

これも、ファミリータイプで1億円を超える住戸もある
分譲タワーマンションと一体で開発された物件だからこそのメリットです。

オーナー様によりどのタイプの住戸を手に入れたのかは異なりますが、
多くのオーナー様は持ち出しなしの等価交換で新しいお部屋を手に入れています。

また、あるオーナー様は1,000万円を追加して、
元々1戸のお部屋を、2戸に増やしたといいます。

もしこれらのマンションの1室を新築で購入したとすると、
堅く見ても3,500万円はくだらないでしょう。

実際、不動産ポータルサイトでは、9階24平米の1室が、
4,000万円で売りに出されています。

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ハイグレードな新築マンションとはいえ、
入居者が住んでいなければ家賃収入を得ることはできません。

そして新築物件の場合、同じグレードの部屋が同じタイミングで
賃貸市場に供給されることから、できるだけ早く入居者募集をスタートすることが肝心です。

そこで、他社に先駆けて当社では竣工前から
入居者募集活動を開始しました。

お部屋の予定図面がディベロッパーから上がってきた時点から、
周辺物件の調査や、近隣の仲介会社へのヒアリングを行い、
新規募集の家賃査定を進め、ご提案しました。

立地やお部屋、共用設備の充実度を考慮すると、
少し高めの家賃設定でもいけると踏んで、先行募集を開始しました。

IT関連の会社員や、IT・ウェブ・コンサル系の法人社宅、
医療関係者から引き合いがあり、建て替え前は7万円前後だったものが、
14万円前後の家賃で入居する部屋もあります。

いずれも時間を効率的に活用したい人たちで、
駅から少しでも近い方がよく、アクセスのためなら
高めの家賃を払っても構わないという層でした。

また、再開発エリアから外れたとしても、
都内はワンルームマンション開発規制条例もあり、
新しいマンションが建てづらい状況ですから、
マンション単独での建て替えの事例も出ています。

『600万円の追加負担で新築マンションが手に入る!?好立地のマンションの『建て替え』最新事例』

東京23区内のすべてのマンションが
今回のような建て替えになるわけではありませんが、
地方や郊外の物件に比べれば、土地の利用価値が高い分、
はるかにその可能性は高くなります。

長期保有が前提の不動産投資だからこそ、将来の建て替えも期待できる
東京23区内のマンションを検討されてみてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス 管理受託部 受託課
松崎 杏奈(まつざきあんな)

◆ スタッフプロフィール ◆
茨城県北茨城市出身。

管理受託部受託課に所属し、物件オーナー様に管理委託や収益改善のご提案を行っています。
将来、自然のなかに別荘を建てることが夢で、コロナ禍の今は別荘の施工例などを見て、
想像を膨らませています。

↓ 私も出演するYouTubeチャンネル『まめ塾』でも、動画で現地周辺の様子をご紹介しています!

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