★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.204 ―――――――――
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　オーナー様数３，７１４名、管理戸数８，９９６戸、入居率９８.４７％

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　１. 営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌

　　　　３点式ユニット物件は入居者がつかない！？
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　「親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　６． 編集後記

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　●　名古屋セミナー開催のお知らせ　●

　【サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー】

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　『サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー』を
　【名古屋】で開催致します！

　日時は３月６日（日）１３：００〜１５：２０
　
　今年初の名古屋セミナーとなります。
　
　お席は先着順ですので、
　ぜひ、お早めにお申込ください！

　もちろんセミナー参加費は無料です！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
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　■　営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
　　
　　３点式ユニット物件は入居者がつかない！？
　　
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　こんにちは。
　日本財託営業部の松田です。
　
　私は、営業部員として毎日
　東京の中古ワンルームマンションをお客様にご紹介しています。
　
　物件の購入を検討されている方に、
　お部屋の中をご案内すると、たまにびっくりされることがあります。

　声には出されませんが、
　「本当にこんな狭いところで生活するの！？」といった表情です。

　一人暮らしをされたことがない方や、年配の方にとっては、
「ワンルームで生活する」というイメージが浮かばないのかもしれません。

　私は大学入学を切っかけに上京して以来、
　ずっとワンルームで暮らしています。

　これまでに２つのタイプのお部屋に住みました。
　いわゆる「バブル期物件」と「築浅物件」です。

　８０年代後半から９０年代初頭のバブル期に分譲された「バブル期物件」は、
　賃料が５０，０００〜６０，０００円台と手頃です。
　しかしお部屋の広さが１６〜２０平米程度で、
　バスとトイレが一緒についている３点式ユニットや
　キッチンに電気コンロが１つだけ、床がカーペットなど設備面で見劣りします。
　

　一方、２０００年以降に分譲された築年数の浅い「築浅物件」は、
　バス・トイレ別、床がフローリング、２口ガスコンロ、宅配ロッカー完備など、
　設備が充実、しかもお部屋も２０〜２５平米と広いのが特徴です。
　ただし、賃料は７０，０００万円〜８０，０００円台と
　バブル期物件に比べて高めに設定されています。

　
　学生ということもあり、
　最初は家賃が手頃な「バブル期物件」に住んでいました。

　駅から近く、マンションの隣にはコンビニがあり、
　さらに、家賃も手頃なのでとても気に入っていました。

　やはりコンビニが近くにあるというのは、
　とても便利で、自宅の冷蔵庫代わりにとても重宝していました。
　
　キッチンには、うずまき型の古びた電熱コンロが１口だけしかなく、
　シンクも申し訳程度についた、お世辞にも立派とはいえないものでしたが、
　コンビニのおかげで生活に困ることはありませんでした。

　お気に入りのマンションでしたが
　「３点式ユニット」だけはどうしても好きになれませんでした。

　
　３点式ユニットは、バスとトイレそして洗面所が一緒になっているため、
　洗い場がありません。

　バスタブにお湯を溜めながら体を洗うことは出来ないので、
　シャワーを浴びた後に、バスタブにお湯を貯めて、
　それから入浴剤を入れてお風呂に入っていました。

　お湯は１５分程度で貯まるのですが、
　せっかく温まった身体もお湯がたまるころには、
　すっかり冷え切っていました。

　それから社会人になりお金にも少し余裕が出てきたので、
　念願のバス・トイレ別の築浅物件に引っ越しました。

　ワンルームに住んでいる友人や会社の先輩に、
　お風呂がきっかけで引越しをしたと、
　『それほどお風呂が好きな人はなかなかいないよ』と驚かれます。
　色々と話を聞くと、
　性別に関わらずワンルームに暮らしている人は
　お湯に浸からず、シャワーで済ます人が多いようです。
　
　なかには、一人暮らしの期間が長くなって、お湯につかる習慣もなくなり
　３点式ユニットでもまったく気にしないという友人もいます。

　お部屋に対する想いは本当に千差万別です。

　よくお客様が物件を選ぶ際に
　「バブル期物件」と「築浅物件」どちらの方が入居者が付きやすいのか?
　というご質問を頂きます。

　そんな時、私は「バブル期物件でも築浅物件でも、
　同じように入居者がつきますよ」とお答えしています。

　ご紹介したバス・トイレ別、３点式ユニットの例のように、　
　人の好みは様々だからです。

　そのなかでも、最近はバス・トイレ別の物件を
　条件に挙げるお客様が多くなっています。
　
　ですが、だからといって３点式ユニットの物件に
　入居者が決まらないというわけではありません。

　なぜなら、お部屋に対する希望の条件は、それこそ人それぞれですが、
　すべての人が希望の条件通りの部屋に住むとは限らないからです。

　いくらバス・トイレ別、２口ガスコンロ、宅配ロッカー完備のお部屋を
　希望しても、予算からオーバーしてしまえば諦めるしかありません。

　お部屋探しをするにあたっての
　第一の基準は「家賃」だからです。
　自分の予算の範囲内でまず物件を探します。
　その次に優先順位が高いのが立地です。

　予算、立地で条件を絞ってから、
　部屋の設備や広さで部屋を決めることがお部屋探しの一般的なやり方です。
　
　ただし、どの物件でも共通する大切なことがあります。
　それは相場に適した家賃で応募することです。

　そのうえで、入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社に
　管理を委託すれば、３点式ユニットのバブル期物件であっても
　入居者はきちんと決まり、安定したマンション経営を送ることが可能です。

　日本財託　営業部　松田　千晴

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　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
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　など、
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　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
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　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
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　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　駅までの距離や周辺環境、間取り、
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　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。

　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
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　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

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　■６．編集後記

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　コラムでもご紹介したように、
　私は一人暮らしなので、
　毎日料理をするわけではありません。

　学生時代、たまに料理をするときには、
　一口しかない電熱式のうずまきコンロで
　不便を感じながら調理していました。

　そんな私が社会人になって、
　二口のガスコンロのあるお部屋に引っ越したのです。

　「お湯の沸くスピードが比べ物にならないくらい速い！」

　と素直に感動してしまいました。

　そのため、引っ越した当初は、卵料理や野菜炒め、煮物やシチューなど、
　積極的に料理をしていました。

　そんな折、母から"シリコン鍋"と"レシピ集"を貰いました。
　シリコン鍋は、
　「レンジでチンするだけで様々な料理が作れる」とても便利なお鍋です。

　特にお気に入りなのが"野菜蒸し料理"で、　
　一人暮らしではなかなか食べられないお野菜をたっぷりとれます。

　お水からレンジで温めて出汁をとり、
　その後に材料を入れれば立派なお鍋の完成です。

　そのため、近頃私の家では"レンジ"が大活躍をしており、
　ここ最近の"ガスキッチン"役割は、
　もっぱら「お湯を沸かすこと」が中心になってしまいました・・・

　結局のところ、一人暮らしでは、
　なかなか本格的な料理を作る機会は多くないのかもしれません。
　
　そうなると、コラムでもご紹介しましたが、あまりに設備を重視するよりも
　人気のある立地、そして適正な家賃設定をすることのほうが
　大切になってきますね。
　
　
　日本財託　第一営業部　M・T

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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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　　　【担　当】坂元　寛和

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