分からないの一点張り!?サブリース契約の落とし穴

2011/02/24

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.205 ―――――――――
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 1. 賃貸管理会社社員のよもやま話
   分からないの一点張り!?サブリース契約の落とし穴
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
  「親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー」
          〜参加者募集のお知らせ〜

4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

5. 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?
   
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 6. 編集後記

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 ■ 賃貸管理会社社員のよもやま話

   分からないの一点張り!?サブリース契約の落とし穴

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 こんにちは。
 管理受託課の高橋です。

 当社では、『賃貸管理』をテーマにしたセミナーを
 定期開催しています。

 賃貸管理セミナーでは、最新の賃貸市況をはじめ、
 独自の入居者募集のノウハウや空室物件を満室にした事例などを
 ご紹介しています。

 セミナー後に、個別相談の時間を設けているのですが、
 最近『サブリース契約』に関する相談が増えています。

 『サブリース会社からの家賃送金が遅れている』
 『こちらから連絡しても担当者が不在で相手にしてくれない』
 
 なかには
 『何ヶ月も家賃が振り込まれていない』
 という方までいらっしゃいました。


 サブリースとは、
 不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、
 不動産会社は借上げた物件を入居者へ転貸することをいいます。
 
 オーナーにとっては、
 不動産会社が物件を借上げてくれるので、
 空室の心配はなくなり、
 安定したマンション経営を行うことができます。

 ただし、入居者に直接お部屋を貸した時の家賃と比べて、
 借り上げしてもらう場合は低くなります。
 
 借り上げをする不動産会社にとっては、
 借上家賃と実際の家賃との差額分が利益になります。

 
 例えば、オーナーから8万円で物件を借り上げて、
 入居者に9万円で転貸をすれば、
 差額の1万円を利益として計上することができます。


 こうして考えると、
 オーナーにとっても、不動産会社にとっても
 互いにメリットのある取引形態のように思えます。

 ですが、リーマンショック以降、
 賃料は全体的に値下がり傾向になっています。


 先ほどの例でいうと、8万円の家賃保証をしていますが、
 実際は7万5千円でないと入居が決まらない部屋だった場合、
 不動産会社は毎月5千円の損失が発生します。

 空室であれば、オーナーに保証している毎月8万円が
 まるまる損失になってしまいます。


 空室戸数が多ければ多いほど、
 垂れ流す赤字は巨額になります。


 サブリース事業が主体の不動産会社で、
 送金遅延があったということは
 実際の家賃収入よりも、保証している金額のほうが
 多くなっていると推測できます

 いずれにしても、
 契約している保証内容が履行できないのであれば、
 会社に重大な問題が起きているはずです。

 
 相談を受けた私は、物件の管理をしている不動産会社に行き、
 現状を聞いてくることにしました。

 相談を受けた時点ですでに4ヶ月も家賃の振込みがない状態で、
 会社に連絡しても担当者が不在、やっと連絡がついたと思ったら、
 アルバイトなので何もわからない。

 さらに、折り返しの連絡を依頼しても連絡が来ないという状態が
 続いているとのことだったので、 
 アポなしで現地を訪ねることにしたのです。

 
 受付で10分ほど待っていると、
 奥からひとりの男性が現れました。

 早速、この男性にオーナー様から
 管理会社を当社に変更する意向を受けて訪問した旨を伝えました。
 
 すると、
 『電話でも話したように担当者でないとまったく分からない。』

 では、担当者の名前を教えてくださいと伝えると。
 
 今度は、
 『誰が担当しているのかも、自分では分からない。』
 
 さらに、入居者がいるかと聞いてみても
 それすら分からないと言うのです!
 
 とにかく『分からない』の一点張りです。
 
 
 オーナー様から、直接この会社の社長に
 何度も連絡したということを聞いていたので、
 
 『オーナー様から、この件で何度も社長に連絡したと聞いています。
  社長もこの問題を認識しているはずですし、
  担当がどうこうの話ではないですよね。
  管理物件だって、入居中か空室かは担当でなくても分かる
  はずじゃないですか?』
 
 と言いましたが、
 それでも『私では分かりかねます』という返答でした。


 このままでは、らちが明かない・・・

 「あなたでは話が通じないので、
  社長さんと話させてください。」
 
 相手は顔色ひとつ変えず、
 『社長は外出中です』と一言。

 「さっきバルコニーで社長さんがタバコを吸っているのを見かけましたよ。」
 と伝えると、表情が一瞬曇りました。
 
 会社を訪問する前に、ホームページで社長の写真を確認していたので、 
 すぐに社長だと分かりました。

 おそらくこの男性は、
 『絶対に社内に入れるな、分からないと言い張れ』と
 指示を受けているのでしょう、
 『社長は外出していて不在です』と一蹴されてしまいました。 


 この日は、名刺とオーナー様から頂いた委任状のコピーを置き
 必ず明日中に連絡して欲しいと伝言を残して帰りました。


 次の日、
 結局この会社からの連絡はありませんでした。


 そして、今度はご相談を頂いたオーナー様にもご協力を頂き、
 直接社長と面談をすることにしました。

 オーナー様から会社や社長の携帯に何度も連絡してもらい、
 何とかアポイントを取ることが出来ました。

 再び会社を訪れ、応接室で待たされること30分。
 ついに社長が現れ、管理会社変更の手続きを済ますことができました。


 変更手続きは終わりましたが、問題はまだ残っています。
 振り込まれていない4ヶ月分の家賃です。

 家賃の件について聞いてみると

 『送金担当者が休職中で分からない。
  金額自体も経理がいないので分からない。』

 どうやら、送金されていない4ヶ月分の家賃については、
 支払う意思がないようでした。

 『会社として誠意ある対応をしてください』
 
 と迫っても、申し訳ないと繰り返すばかりです。

 このほかにも、色々と質問をしたところ、
 どうやら会社の経営が上手くいっていない様子でした。


 サブリース会社が経営危機に陥ったり、
 また最悪の場合、会社が倒産したりすると、
 未納分の家賃の回収はまず不可能です。


 このようなケースでは、いち早く管理会社を変えることが大切です。
 そうしなければ、入居者は経営破綻の危機にある不動産会社に
 これまで通り家賃を振り込んでしまい、
 家賃の回収はますます困難となってしまうからです。

 サブリース契約は一見すると、オーナー様に家賃保証という
 安心を与えるシステムに思えます。

 しかし、サブリース会社に経営上の問題が生じた際は、
 大変リスクが高いということをお分かり頂ければと思います。

 今後、サブリース契約を検討されている場合、
 その会社の財務状況はどうなのか、
 自転車操業のような事が起こらないかなど、
 見極める必要が大切になってきます。

 今回の件が、サブリース契約を検討されている方に
 少しでも参考になれば幸いです。

 
 日本財託管理サービス 管理受託課 高橋 誠


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 ■6.編集後記

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 もうすぐ、3月ですね。

 寒さから開放される喜びと共に、
 私にとっては別の恐怖がやってきます。

 今日も私の鼻がその恐怖を敏感に感じ取っています。 
 そう『花粉』です。
 
 今年の花粉は例年の10倍の飛散量があるというニュースも
 耳にしたことがあります。

 どうやら今年もマスクは手放せそうにありません。

 数年前に、
 『花粉を99%カット』するというマスクの効果は本当か
 という検証番組をテレビで見ました。

 当時は、10種類のマスクの内、
 99%カットできる商品は3つ程度しかないと
 検証結果が出ていました。

 なかには遮断率が60%程度というマスクもありました。

 このように消費者にとって、効果が分かりづらい商品は
 表記と実際の効果が異なったり、また場合によっては
 悪意をもってごまかすことも起こりえます。


 当社は投資用不動産の販売と管理を行っていますが
 不動産もある意味、一般のお客様にとっては内容が分かりづらい商品です。

 だからこそ、
 お客様がどのような不安を抱えているのか、
 将来の展望をしっかりとヒアリングした上で、
 最適な提案をしていきたいと考えています。
 
 決してごまかさず、そして良いことばかりではなく、
 リスクもきっちりとお伝えして、
 透明性のあるサービスを心がけていきたいと思います。

 
 日本財託管理サービス 管理受託課 高橋 誠

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  構です。ご意見をお聞かせください。
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