★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.544 ―――――――――
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◆――――――――― 平成３０年３月末現在 ――――――――――◆
オーナー様数 ６，９０３名
管理戸数 １９，０５５戸
全体入居率 ９９．７５％（１９，０５５戸）
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
販売分入居率 ９９．９７％（１２，１１０戸）
※当社販売物件の入居率
【入居率の算定方法】
（１－※空室数/管理戸数）×１００
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 本当に大空室時代が来るの？賃貸管理会社が明かす空室率のリアル
２. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４. セミナーのご案内 ～参加無料～
５. 編集後記
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■ 本当に大空室時代が来るの？賃貸管理会社が明かす空室率のリアル
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今週発売の週刊東洋経済のテーマは、
『大空室時代が来る！不動産投資サバイバル』。
将来の空室リスクを軽視した
安易な不動産投資に警鐘を鳴らす特集です。
特集では、ここ数年で首都圏でも空室率は急上昇、
不動産投資の失敗で破綻する人の割合も
増えているといいます。
掲載された『首都圏空室率マップ』では、
都市部でも空室が多いエリアがあることを
示しています。
なんと２３区内でも台東区、江東区、足立区で
４０％を超えているというのです。
ただ、このデータだけを見て、
「不動産投資はＮＧ」と結論づけてしまうのは早計です。
私たちは賃貸管理会社として、
毎月末時点の入居率を公表し続けています。
しかし、この数値と
マップに示された空室率とでは、
大きな乖離があるのです。
その理由は、
そもそも空室率の算出方法と対象物件が異なるからです。
センセーショナルなデータであるほど、
算出方法や調査の対象を正しく理解して、
データを読み取る必要があります。
そこで今回は、当社の最新空室率データも踏まえて、
報道される「空室増」の真実を検証したいと思います。
記事で引用されているのは、
不動産情報を取り扱うタス社の公表している『空室率ＴＶＩ』という指標です。
この空室率ＴＶＩでは、
空室率の計算において分母の数字が「入居者募集中の物件」に
限られています。
つまり、満室稼働中で入居者を募集していない物件については、
空室率の計算上、考慮していないのです。
そのため、この指標は元々空室率が高めに出る
傾向があります。
当社も含め、賃貸管理会社が公表する
空室率の一般的な計算式は、
【空室数／全室数×１００】
分母となる全室数は、募集中か否かに関わらず、
管理物件全体の数値であることがほとんどです。
空室率ＴＶＩは空室率を時系列のトレンドで見るときや
空室率の地域差を把握する際には適していますが、
空室率の絶対値そのものは、
必ずしも実態に即しているわけではありません。
そして、もうひとつの注意点が、
調査対象となる物件です。
タス社では木造、軽量鉄骨造の物件をアパート系、
重量鉄骨造、ＲＣ造、ＳＲＣ造の物件をマンション系と位置づけ、
個別に指標も算出しています。
このマップで引用されている空室率の調査対象は、
アパートに限定されています。
アパートは、２０１５年の相続税制改正以降、
節税対策として盛んに新築されてきました。
当然、アパートの新築時は『全部屋が空室かつ募集中』となるため、
新築アパート建設が増加した地域ほど、空室率は高まります。
たしかに、２０１５年以降、
アパート系の空室指標は急上昇してきました。
一方で、マンション系はというと、
１０年程度の期間でみても、空室率は安定して推移しています。
東京２３区のマンション系の空室率は、２０１５年以降も
１０％から１１％の間を推移しています。
ここから読み取れることは、
少なくとも東京２３区において、アパートよりマンションのほうが、
空室が少ない傾向にあり、その差は２倍～３倍くらいということです。
では、実態を正しく表した
空室率の数値はどのくらいなのでしょうか。
賃貸管理会社の業界団体である
日本賃貸住宅管理協会が発行する
『日管協短観』（２０１７年度上期）によれば、
１都３県の平均空室率は５％前後です。
これはアパートからマンション、また単身者向け物件も
ファミリー向け物件も含んだ数値ですが、
よりオーナーとしての実感に近い数値でしょう。
その中でも都心のワンルームマンションは、
底堅い需要があります。
２０１８年３月末現在、
当社の管理する１９，０５５戸における空室率は、
０．２５％です。
管理物件の大多数は、２３区内に所在する
ワンルームマンションです。
記事中でアパートの空室率４０％超とされた３区においても、
台東区では、管理戸数７０５戸中、
空室は１件もありませんでした。
３３３戸を管理する江東区でも、
空室はゼロです。
足立区の管理物件１９５戸では２件の空室があり、
空室率は１．０３％でした。
なお、当社の入居率（空室率）を計算する際には、
空室を「内装工事が完了して、即入居可能な物件」と定義しています。
この空室率は１年で最も空室が少ない３月末のものなので、
通常月と比較して空室率は低くなっていますが、
年間平均でも９８％以上の入居率、
言い換えれば、２％未満の空室率を維持しています。
また、空室期間も平均して１カ月を切っています。
＜２０１８年１月～３月最新情報！
エリアごとに当社管理物件の賃貸実績が分かるレポートはこちらから＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201804/MansionReport201801-03.pdf
先日、国立社会保障・人口問題研究所が
最新の将来推計人口を発表しました。
日本の人口は長期的にはゆるやかに減少していきますが、
２０４５年の時点で、２０１５年当時の人口を
維持できる唯一の都道府県があります。
それは、東京です。
一方で、人口減少する地方郊外でのアパート経営には、
今回の特集が指摘するように、大空室時代が到来するでしょう。
タス社のデータからも、郊外にいけばいくほど、
空室が増える傾向があることは明らかです。
長期にわたって家賃収入を安定して得るのであれば、
東京２３区内のワンルームマンションがおすすめです。
日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこお ゆきのり)
◆ スタッフプロフィール ◆
埼玉県大宮市出身の３０歳。
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
最近、妻の母方の家系が事業家が多い血筋であることを知り、
ご先祖様にあやかって賃貸事業家として成功できないかと目論んでいる。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計５７４話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【 資金の効果的な運用 Ｎｏ．１７２ 】
『最適な提案で一緒に資産形成を考えてくれた担当者』
Ｓ・Ｉ様（男性） ３０歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介
ご購入日：平成２８年１１月
ご購入物件：大田区（都営浅草線「馬込」徒歩２分）
平成１７年築 他１戸
新卒として入社した会社の研修で、
講師が不動産投資を行っており、
その時に日本財託を知りました。
しかし、当時は社会人が
スタートしたばかりということもあり、
不動産投資の存在を知るのみでした。
もともと投資には興味があり、
株式投資を実践していたのです。
ただし本業である社会人としての仕事があるため、
日中に株式売買の時間は取れませんでした。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-423.html
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■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
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■ ５. 編集後記
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『俺のお古だけど、ゴルフセット一式を
お前の家に送ったから練習しておけ』
およそ１０年前、
突然かかってきた父からの電話。
『ラウンドの予約も入れておいたから』と
私に有無を言わさず、
ゴルフの道へ引きずり込んだのです。
歳が４０近くも離れ、今年８４歳になる
私の父の唯一の趣味はゴルフです。
学生時代はワンダーフォーゲル部に所属し、
山登り一筋だったのですが、会社の上司の勧めで
ピッケルをゴルフクラブに持ち替えたそうです。
私も２歳のころから父の自転車の荷台に乗せられ、
練習に連れて行ってもらい、小学生になると
見よう見まねで打つ練習をしていました。
しかし、中学に上がると部活が忙しくなり、
父の仕事も最盛期を迎え、一緒にスポーツをしたり
ましてや家族で遠出をすることもなくなりました。
さらに父は仕事の関係で
１２年間海外赴任をしていたこともあり、
ずっと親孝行らしいことは出来ず仕舞いだったのです。
ぼんやりと「なにかしないといけないなぁ」と考えることはあっても
実行できずにいました。
「おい、直也、
お前そろそろゴルフやれ！」
父が帰国して以来、
たびたび一緒にラウンドしていた兄から
ゴルフの誘いがありました。
父はその際『今度は直也も入れて３人でラウンドしたいなあ』
と口にすることが多くなったと言うのです。
しかし、当時はゴルフに対して、
『おじさんのスポーツ』というイメージがありました。
「始めてもいいけど、
兄貴よりセンスがあるから勝っちゃうぞ」
冗談交じりに断っていたところ、
父から送られたゴルフセットが手元に届き、
「息子２人とゴルフをすることで、
少しでも親孝行になるなら」
と、ゴルフを始めることにしたのです。
初めてのラウンド時。
「ちゃんと練習してきたか？」
朝顔を合わせた父は
白い歯を見せながら私に問いかけます。
「親父には悪いけど、勝っちゃうよ？」
私もつられて笑顔になり、
冗談で返します。
ラウンド中は私も兄もラグビーで鍛えた腕力で、
父よりも１００ヤード近くオーバーさせるも、
右へ左へボールは飛んでいきスコアはまとまりません。
「ゴルフはなぁ、
飛ばせばいいってもんではないんだよ。
上がってナンボなんだよ」
スコアも上々の父は笑みを浮かべ、
誇らしげに私たち２人を見比べます。
これだけ上機嫌な父親を見たのはいつ以来だっただろうか。
ゴルフを通じて、少しは親孝行ができたかと思う一方で、
ラグビーで培ってきた負けん気が
頭をもたげてきます。
『親父に負けっぱなしではいられない！』
それ以来
ゴルフに没頭していったのです。
父とラウンドする機会が増えるにつれ、
家族や仕事のことなど語り合うことも増えました。
５年ほど前からは正月やゴールデンウィーク、お盆の時期には
実家近くのコースでラウンドすることが恒例行事です。
私も兄も上達し、
父のスコアを上回ることが増えました。
ただ今では勝負に勝つことよりも、
親子３人でラウンドした後にお酒を飲みながら
その日一日の出来事を語りあうことを楽しみにしています。
無理やり始まったゴルフですが、
父と一緒に楽しみ語り合う、
私にとって何とも幸せな時間です。
これまで出来なかった親孝行を、
「親子ゴルフ」でこれからも続けて、
父に笑顔を作ってあげたいと思います。
日本財託 法人営業部 緒方 直也（おがたなおや）
◆ スタッフプロフィール ◆
埼玉県北本市出身の４６歳。
法人営業部に所属し、お取引企業の人事・総務部や社宅代行会社からの
お部屋探しを主としたご依頼対応や、新規企業開拓を行う部署の
とりまとめを行っています。
１年ほど前からダイエットを兼ねてサイクリングを始めましたが、
ウエストサイズは減らずに太ももが太くなることに悩んでいます。
また、自称・子煩悩ですが２人の娘がいつ遊んでくれなくなるのかビクビクしています。
◆ ≪フェイスブックでも公開中！≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
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