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★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.593 ―――――――――
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◆――――――――― ２０１９年３月末現在 ――――――――――◆

　オーナー様数　　７，８２９名

　管理戸数　　　　２１，２９５戸

　全体入居率　　　９９．８３％（２１，２９５戸）
　※当社販売物件および管理受託物件の入居率

　販売分入居率　　９９．９７％（１３，０５０戸）
　※当社販売物件の入居率

　【入居率の算定方法】
　（１－※空室数/管理戸数）×１００
　※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

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　１.　「ほったらかし投資」ではもったいない！マンションで資産形成を加速させる方法
　
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　３.　ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
　
　４.　セミナーのご案内　 ～参加無料～
　
　５.　編集後記
　
　
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　■　「ほったらかし投資」ではもったいない！マンションで資産形成を加速させる方法
　
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今週の週刊エコノミストのテーマは
『最強のほったらかし投資』

いわゆるインデックス投資をメインとする特集です。

これは、市場全体の値動きに連動するタイプの
投資信託を積立購入する手法です。

私たちがお勧めするマンション投資も
いわゆる「ほったらかし投資」と近い特徴を持っています。

一方で、インデックス投資に比べて、
マンション投資ならではのメリットを生かし、
資産形成を加速させる方法もあります。

今回は、ほったらかし投資としての共通点と、
そこから一歩踏み出すマンション投資による
資産の増やし方をご紹介します。

インデックス投資とマンション投資の共通点は、主に３つです。

１つ目は、長期での運用を前提とする点です。

複利の効果や、時期をずらした積立によるリスク分散の効果は、
長期の運用でないと十分に発揮されません。

マンション投資も、
一般的には長期の借り入れを利用するため、
家賃収入で元本を完済するまでには時間がかかります。

また、完済後に安定した家賃収入を毎月
受け取れることに大きなメリットがあります。

２つ目は、値動きを見て売買をする必要がない点です。

インデックス投資は、市場全体を買う投資で、
長期的な経済成長を信じて保有し続ける手法です。

マンション投資も一度買ったら、
基本的にずっと持ち続ける投資です。

家賃収入という形で長期安定的に
収益を得ることが目的となるからです。

３つ目は、商品選びでつまづくと、
長い期間で収益に差が付く点です。

インデックス投資を始める上で、
見落としがちなポイントは、信託報酬です。

同じような値動きをするファンドであっても、
信託報酬の額が高ければ高いほど、
再投資による複利運用の効果は落ちてしまいます。

また、マンション投資においても、
一つとして同じマンションはありません。

物件選びも様々な要素を踏まえて、
見極める必要があります。

一見、利回りが高く見えても、
空室が続いて家賃収入が得られない
マンションもあります。

また、価格が高すぎる新築物件を選んでしまい、
収支が合わないといった例もよく聞く話です。

共通点の多いインデックス投資とマンション投資ですが、

資産形成を加速させるなら、
マンション投資は「ほったらかし」にしないことを
強くお勧めします。

ポイントは繰り上げ返済です。

具体的な数字を用いて確認していきましょう。

２０００万円のマンションを金利１．６５％、
３５年のローンで購入した例です。

家賃収入から管理費・修繕積立金、集金代行手数料を差し引いた、
手取り利回りは４％の物件です。

月々のローン返済は、家賃収入から
全て賄うことができます。

空室や家賃下落を考慮しなければ、
３５年間「ほったらかし」でも、たしかにローンは終わります。

では、この物件に夏冬のボーナスで３０万円ずつ、
年６０万円の繰り上げ返済を行うとどうなるでしょうか。

すると、ローンはおよそ１７年と、当初の半分の期間で
終わってしまう計算となります。

しかも借入を減らすことで、
金利上昇などのリスクにも対応できます。

これが「ほったらかし」にしないマンション投資の魅力です。

また、インデックス投資とマンション投資の
決定的な違いは、最後のお金の生み出し方にあります。

投資信託は、現金として使いたいなら、
どこかのタイミングで解約・売却しなければいけません。

それまでの複利運用で元本が増えてきていたとしても、
現金化するタイミングで評価額がどうなっているかは、
その時になってみないと分かりません。

取り崩してお金を使ってしまえば、
その分、資産は減ってしまいます。

マンション投資は売却せずとも、家賃収入を生み出します。

毎月、安定した現金収入をもたらし、
自由に使うことができるのです。

不動産という資産自体を取り崩す必要はありません。

いずれのやり方でも、早く始めれば始めるほど、
メリットがあります。

それぞれの投資の特性をきちんと理解し、
あなたの将来像を「ほったらかし」にせずに、
資産形成を始めましょう。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３１歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
昨年の義父に続き、先日は祖父の葬儀運営を経験。
イベント屋気質を発揮して、ついに遺影写真を
難なく作ることができるようになってしまった。
これもトータル・ライフソリューション？でしょうか。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

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【　資金の効果的な運用　Ｎｏ．１９５　】

　『タイム・レバレッジを実践し借入比率４０％達成へ』

　Ｔ・Ｅ様（男性）　４４歳　千葉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」
　ご購入日：平成２７年８月
　ご購入物件：大田区（都営浅草線「馬込」徒歩５分）　
　　　　　　　平成１３年築　他５戸

　中古マンション投資を始めた頃は、
　１戸購入したらまずはある程度ローンを返済してから
　２戸目を購入していくというイメージをぼんやりと思っていました。

　しかし、実際には１戸目の購入から３年以内に
　６戸目まで購入することとなりました。

　これは、日本財託のセミナーで教えていただいた
　「タイム・レバレッジ」という考え方を
　実践してみようと考えたからです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-470.html

　
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　■　５.　編集後記　

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ランニングをすることが、
休日の日課のひとつとなっています。

学生の頃からサッカーをやってきた経緯もありますが、
大きなきっかけとなったのは
日本財託に入社してから参加した「東京マラソン」です。

これまで４度参加し、最初は５時間を切り、
次は４時間半を切ることができたので、
３度目は４時間切りを目指していました。

しかし、結果は４時間１３分５０秒。
あと一歩というところで達成することができなかったのです。

オーバーしてしまった１３分５０秒。

およそ１４分を縮めると考えると
かなり大変なように感じます。

しかし、１キロ当たり
『１９秒』縮めることができれば、
４時間を切れる計算です。

４時間切りが叶わなかった思いを乗せて、
今年の東京マラソンに向けて練習に励みました。

１０～１５キロのランニングをこなし、
その都度タイムを確認し、目標のラップに
届いているのかどうかをチェックします。

もともとサッカーをやってきたからこそ、
日々の努力の積み重ねが大事なこともわかっています。

だからこそ、地道なトレーニングも
欠かさず続けてくることができました。

そして、およそ１年の時を経て、
リベンジの東京マラソン当日。

朝から冷たい雨が降りしきるも、
走り出してしまえば温まるものと思い、
自分を信じてスタートラインに立ちました。

序盤は快調に
目標のラップタイムを刻んでいきます。

しかし、１５キロ地点。

風雨のせいか、練習では一度も感じなかった痛みを
膝に感じ始めたのです。

さらに寒さで手足の感覚も
感じなくなってきました。

１キロ過ぎるごとに
『もうやめてしまおう』という甘い誘惑が
襲ってきます。

『がんばれー！』
『あと少し！』

しかし、足は止められません。

数キロごと、応援に来てくださっている社員の方が
励ましの言葉をかけてくれます。

さらに沿道からは大勢の方が、
見ず知らずの私に向かって、
温かい声援を送ってくださいます。

多くの声に背中を押され、
４２．１９５キロを３時間５６分０６秒という
自己新記録で完走することができました。

振り返ってみると、
１キロ当たり、たったの６秒さぼっていたら、
今回も目標を達成することはできませんでした。

少しの遅れでも
積み重なると目標達成できなかった
可能性があります。

今回の東京マラソンに参加したことで
改めて学ぶことができました。

これを仕事でも意識し、
期日から前倒しで
仕事に取り組むようにしています。

仕事もマラソンも
日々少しずつできることを積み重ね、
目標に向かって進んでいきたいと思います。

日本財託管理サービス　管理部業務課　山下　裕介（やましたゆうすけ）

◆　スタッフプロフィール　◆

東京都葛飾区出身の３０歳

入居者解約受付から退去時の立会いなど、一刻も早く入居者を決めて、
１日でも多くの日割り家賃を手にしていただくため、
内装工事をスピーディーに行っている。

日本財託グループのサッカー部ではキーパーを務める。
チームにも家族にも頼られる守護神を目指している。

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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
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