★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.560 ―――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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◆――――――――― 平成３０年７月末現在 ――――――――――◆
オーナー様数 ７，５３４名
管理戸数 ２０，２４５戸
全体入居率 ９９．２６％（２０，２４５戸）
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
販売分入居率 ９９．４７％（１２，４０９戸）
※当社販売物件の入居率
【入居率の算定方法】
（１－※空室数/管理戸数）×１００
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 新築マンションの家賃は１０年後どうなった？最新データで分かる家賃収入の安定性
２. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
４. セミナーのご案内 ～参加無料～
５. 編集後記
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東京中古マンション投資セミナーを『平日・少人数』開催！
人気Ｎｏ．１！のべ２２，０００人が参加した
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① ９月１日（土） １３時～１５時３０分（開場１２時３０分）
② ９月５日（水） １９時～２０時３０分（開場１８時３０分）
③ ９月１９日（水）１９時～２０時３０分（開場１８時３０分）
場所：新宿NSビル３階 ルームＮ
定員：先着４０名様
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将来の老後の生活を考えて、
多くの方が資産運用を行っています。
ただし、資産運用には当然リスクが伴います。
限られた資産や定年までの貴重な時間を費やすからこそ
そう簡単には失敗できません。
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セミナーでは、不動産投資で長期安定収入を得るための
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特に、セミナーの第２部でお伝えする、
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休日足を運べない方も、
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私たちコンサルタント自身も実践する
東京・中古・ワンルームマンション投資と
このレバレッジの黄金率をわかりやすく解説致しますので、
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・サラリーマンと不動産投資が相性抜群の理由！
・東京・中古・ワンルームの魅力
・地震に強い物件選びのポイント
・出口戦略をどう考えたらよいのか？
・お金持ちは知っている『資金と資産』の明確な違い
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① ９月１日（土） １３時～１５時３０分（開場１２時３０分）
② ９月５日（水） １９時～２０時３０分（開場１８時３０分）
③ ９月１９日（水）１９時～２０時３０分（開場１８時３０分）
場所：新宿NSビル３階 ルームＮ
≪定員４０名 参加無料・先着順≫
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■ 新築マンションの家賃は１０年後どうなった？最新データで分かる家賃収入の安定性
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他の資産運用と比べた不動産投資の魅力は、
収益の安定性にあります。
たとえば政策や経済環境に左右される株式の売買で、
同じ額の利益を上げ続けることは困難です。
一方、不動産投資から得られる家賃収入は、
安定しています。
入居者から収入として受け取れる家賃の額は、
賃貸借契約で決まっていて、一定だからです。
私たちがお勧めする都心の中古ワンルームであれば、
６～９万円の家賃収入になりますが、
当然、月によって上下するようなことはありません。
ただ、１０年、２０年といった長期間で見れば、
いつまでも同じ家賃というわけにもいきません。
新しい物件が周囲に建設されていけば、
築年の経過と入居者の入れ替えと共に、
家賃は少しずつ、下がっていきます。
いったいどのくらい下がるのか、
所有している限り、下がり続けてしまうのか、
気になるところですよね。
先月、不動産専門のデータ会社「東京カンテイ」が、
分譲マンションの新築時の家賃と、
１０年後の家賃を調査したデータを発表しました。
３０平米以上の物件が集計対象のため、
ファミリー向けの物件が中心ですが、
同一物件を対象にした経年での家賃変動を追った初の資料です。
また、私たちも賃貸管理会社として管理を行うなかで、
成約家賃のデータを蓄積しています。
今回はこの２つのデータを参照しながら、
不動産投資から得られる収益の安定性について、
検証していきたいと思います。
東京カンテイが公表したデータは、
首都圏の分譲マンションにおける家賃額の維持率です。
調査では、築３年未満の新築相当の物件の
家賃を基準としています。
築１０年前後（９～１１年）の時点で、
家賃がどの程度変動していたのか、
同一物件のデータを最寄駅別で集計しています。
算出された３３８駅の平均家賃維持率は、
９３．６％でした。
つまり、新築時に１０万円で借りられたお部屋が、
１０年後は９万３６００円になっていた
ということです。
全駅の７３％にあたる２５０駅では９０％以上の維持率で、
なかでも４５駅では１００％を超えています。
これは築１０年を経過しても、
新築時の水準以上の家賃で住む入居者がいることを
示しています。
これらの駅は大手町、品川、渋谷といった
主なオフィス街の近くに多くなっています。
この１０年で進んだ「職住近接」の流れや、
周辺再開発でオフィスが増えることによって、
賃貸需要が高まっていることがうかがえます。
全体としてもエリアの元々の家賃水準に関係なく、
維持率は９０％台前半に収束していました。
これまでも家賃の変動幅は、経験則的に、
毎年１％程度の下落だと言われてきましたが、
データでも裏付けられた形となります。
ではもっと築年が経過すると、
家賃はさらに下がってしまうのでしょうか。
実はそういうわけではありません。
当社では四半期に一度、
管理するワンルーム物件の賃貸成約状況を
賃貸実績レポートとして公開しています。
２０１７年の年間データを、
供給年代と１平米あたりの平均家賃額で区切ると、
興味深い傾向がうかがえます。
築２５年～３０年にあたる
バブル期物件の家賃平米単価は３，４２３円です。
さらに古いバブル期以前に分譲された、
築３０年～築３５年前後の物件では、
平米単価は３，５４０円となっています。
築年が経過したのにも関わらず、
単価は少し上昇しているのです。
バブル期より前に建てられた物件は、
３点式ユニットバスが備え付けられたものが
ほとんどです。
それにも関わらず、築年数が古くなっても、
家賃価格帯は下げ止まっていることがポイントです。
中古物件の家賃価格帯は、
築２５年を超えてくると下げ止まる傾向がうかがえますが、
どのくらいまで下がるかは、地域差があります。
同じく東京カンテイの２０１３年のデータでは、
三大都市圏の駅徒歩７分～１０分のマンションで、
築年数による家賃下落率を比較しています。
築２０年時点の東京２３区における家賃下落率と比べて、
大阪および名古屋は約１．３倍も
下落幅が大きくなっています。
この調査は家賃額がもともと大きい４０平米以上の部屋を
対象としています。
家賃下落の幅は面積が小さい投資用ワンルームのほうが
小さいはずですが、東京優位の傾向は同じです。
また、地方郊外に行けばいくほど、
築年数による家賃下落の傾向はより顕著に出てきます。
ここまで挙げてきたデータから共通して言えることは、
家賃価格を決定する要因は「住みたい人の多さ」
つまり賃貸需要であるということです。
家賃の絶対額はもとより、得られる家賃収入の安定性は、
エリアの賃貸需要に比例して高まります。
高い賃貸需要が将来にわたり東京で投資するからこそ、
不動産からの安定した家賃収入を期待することができます。
しかも中古であれば、
より高い収益性が見込めます。
中古マンションの流通価格は、
築１０年未満の比較的新しいマンションであっても、
同じエリアで現在分譲中のマンションのおよそ７割です。
家賃収入の下げ幅よりも、
物件価格の下げ幅が大きいということは、
その分、利回りが取れることを示しています。
老後を豊かに過ごすための安定した収入の柱を作るなら、
都心の中古マンションがお勧めです。
日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則（よこおゆきのり）
◆ スタッフプロフィール ◆
埼玉県大宮市出身の３０歳。
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
お盆休みは明後日に迫った引越しの準備に
追われているだけで終わりました。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計５９０話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【 老後の年金を作る Ｎｏ．２８８ 】
『新築不動産にはない中古の魅力に納得』
Ｅ・Ｕ様（男性） ５２歳 滋賀県在住
日本財託を知ったきっかけ：インターネット検索
ご購入日：平成２９年３月
ご購入物件：江東区（都営大江戸線「清澄白河」徒歩７分）
昭和６３年築 他１戸
私が不動産投資に興味を持ったのは、
今から１０年ほど前のことになります。
電話やＤＭ（ダイレクトメール）で
不動産会社から新築マンションの売り込みがあり、
パンフレットやガイドブックを取り寄せて検討しました。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-437.html
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■ ３. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
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日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。
≪日本財託の５つのメリット≫
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日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
居住用不動産（リノベーション物件）のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
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■ ４. セミナーのご案内 ～ 参加無料 ～
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セミナーでご紹介するのは、
『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
また、セミナー参加者限定で、月１００戸以上の取り扱い物件から
厳選した非公開物件をご紹介しております。
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【東京・平日開催】９月５日（水） １９：００～２０：３０
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■ ５. 編集後記
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靴は履いておらず、
まとっているのはよれよれの服。
生活環境は日本に比べて良いとは言えず、
ましてや野球道具もままにならない状況です。
それでも、日がどっぷり暮れるまで、
子供たちは私たち野球の講師陣を
宿舎に帰そうとはしませんでした。
小学１年生の頃から野球をはじめた私は、
大学４年の秋に東京都選抜に選ばれ、
国際交流の一環でインドネシアに遠征をしました。
目的は、現地のナショナルチームとの親善試合や
幅広い世代に向けて野球教室を行い、
普及活動を行うことです。
しかし、野球はおろかスポーツをする環境も
整っていないのが現状でした。
（ここで野球ができるのかな）
荒れた大地を眺めながら
これから始まる野球教室にどれだけの子供が集まるのか、
一抹の不安を覚えました。
しかし、蓋を開けてみると
１００人以上の子供が集まったのです！
日本から持ってきた野球道具を一人ひとりに渡し、
野球教室がスタート。
まずは柔らかいボールでキャッチボールを行い、
ボールを取って投げることに慣れてもらいます。
それから軽いバットを使いながら、
ボールを打つことをはじめ、
最後に試合を行います。
『ヤス！』『ヘイ！』
"やすらおか"という発音はきっと難しいだろうと、
自己紹介で『ヤス』と呼んでほしいと伝えたところ、
意欲的に近寄って話しかけてくれたのです。
もちろん現地の言葉はわかりません。
しかし、
『どうやって投げるのがいいの？』
『上手く打つにはどうしたらいい？』
彼らの目を見ていると
自然と何を教えてほしいのかが
伝わってくるのです。
ひとりの指導を終えると、
すぐに子供たちに囲まれます。
上手くなりたい！
野球を楽しみたい！
子供たちの純粋で無垢な情熱に突き動かされ、
自分たちもできる限りの指導で応えていきました。
１６年間続けてきた野球の技術や知識、
プレーする楽しみを少しでも子供たちに伝えられれば、
という思いで始まった遠征でした。
しかし、純粋に野球を楽しむことであったり、
少しでも上達したいという情熱を
子どもたちが思い出させてくれました。
およそ２週間の経験が忘れられず、
大学卒業前には数人の仲間と共に
もう一度現地を訪れ野球教室を開催しました。
そして今月、
今度は現地の子供たちが日本に来て
野球を学ぶ催しがあります。
その際には野球以外にもいろいろ経験できると思いますが、
きっと多くのことを貪欲に学び、帰っていくことと思います。
私もその会に参加するつもりです。
彼らの情熱に負けないように指導し、
そして彼らからひとつでも多く学び、
共に成長できるような場にしていきたいと思います。
日本財託 資産コンサルティング部 安良岡 将太（やすらおかしょうた）
◆ スタッフプロフィール ◆
栃木県栃木市出身の２２歳。
２０１８年４月入社の新卒社員。
資産コンサルティング部にて、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後の不安を解消することを目指しています。
日本財託野球部にて不動産健保の大会に出場しました。
社会人になっても野球が大好きで、暇があればプロ野球の中継を見ています。
いつかインドネシアの子供達を日本の野球中継で
見れることを楽しみにしています。
◆ ≪フェイスブックでも公開中！≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
https://www.facebook.com/nihonzaitaku.recruit/
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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