★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.551 ―――――――――
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◆――――――――― 平成３０年５月末現在 ――――――――――◆
オーナー様数 ７，１７９名
管理戸数 １９，６３７戸
全体入居率 ９９．１４％（１９，６３７戸）
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
販売分入居率 ９９．４９％（１２，２６７戸）
※当社販売物件の入居率
【入居率の算定方法】
（１－※空室数/管理戸数）×１００
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 相続で自宅から退去を迫られないための「遺言と家族信託」の活用法
２. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
４. セミナーのご案内 ～参加無料～
５. 編集後記
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７月１日（日）家族信託セミナーを開催！
認知症対策×財産対策のイノベーション
ＮＨＫ『クローズアップ現代＋』ＴＢＳ『とくダネ！』も注目の
「家族信託」が事例豊富なセミナーでよく分かる！
『親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
いざというときに困らないための「家族信託」』
日時：７月１日（日）１３時～１５時１０分（開場１２時３０分）
場所：新宿NSビル３０階 ホールB
定員：先着１００名様
▼家族信託セミナーお申し込みは今すぐこちらから▼
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/request/
認知症の患者数は２０２５年には、
８００万人にもなるとも言われています。
しかも認知症に関わる大きな問題は
よく言われる介護の話だけではありません。
ひとたびご両親が認知症で意思能力を失うと、
その財産は凍結状態になってしまいます。
老人ホームに入居するために貯金を活用したり、
実家を売却しようとしても、
できなくなってしまうのです。
そんな時に活用できるのが「家族信託」です。
当社では、およそ２年前から
家族信託セミナーを開催し、
のべ１０００人以上の方が参加されました。
その中からすでに５０件以上の、
家族信託契約のコーディネートを実施しています。
この度のセミナーでは、
これら最新の実例を織り交ぜてご紹介します。
元気な時には、なかなか認知症や財産のことは
話題にしづらいものです。
ただ、認知症の症状は急速に進むこともあります。
情報収集だけでも早めにしておくのがお勧めですので、
ぜひご参加ください！
日時：７月１日（日）１３時～１５時１０分（開場１２時３０分）
場所：新宿NSビル３０階 ホールB
≪定員１００名 参加無料・先着順≫
（セミナーの詳しい内容・お申込みはこちらから）
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/request/
（過去取材）
フジテレビ『とくダネ！』
https://www.houdoukyoku.jp/posts/24421
クローズアップ現代＋
『さらば 遺産"争族"トラブル ～家族で解決！最新対策～』
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3942/1.html
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■ 相続で自宅から退去を迫られないための「遺言と家族信託」の活用法
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６月６日、相続分野における法律改正案として
『配属者居住権』が国会で審議入りしました。
配偶者居住権とは、
お亡くなりになった方の配偶者が
その後も自宅に住み続ける権利を保障する法案です。
これまでは、
おもな財産が自宅だけのような場合、
遺産分割トラブルで配偶者が自宅から退去を
迫られるようなケースもありました。
家の持ち主が亡くなったからといって、
配偶者がこれまで住み慣れてきた自宅を追われてしまうのは、
理不尽に思えます。
なぜこれまでこうしたことトラブルが発生し、
いま法律の改正が検討されているのでしょうか。
そこで、今回のコラムでは、
法律が改正される背景を確認しながら、
相続の現場で起こる自宅を巡ったトラブルを防ぐ手段について
紹介したいと思います。
妻と子どもがいるご家庭で夫が亡くなると、
妻と子どもに財産が相続されます。
全体の財産のうち、配偶者である妻が２分の１、
そして残りの２分の１を子どもたちで分け合うことになります。
妻と子どもが二人のケースで考えてみます。
このとき、４０００万円の現金があった場合、
妻に２０００万円、子供たちに１０００万円ずつ
財産が相続されます。
おもな財産がご自宅の場合は、
自宅の所有権を妻と子たちで共有することになります。
気心の知れた親子ですから、
たとえ共有持ち分になったとしても、
多くの場合、このまま配偶者である妻は自宅に住み続けることになります。
ただ、問題は両親が他界しており、
子供がいないケースです。
この場合、妻の他に夫の兄弟たちが
法定相続人となります。
妻は財産の４分の３、
夫の兄弟たちは財産の４分の１を分け合います。
法律上、認められている相続分ですから、
もし、財産が自宅しかなかった場合、
兄弟が相続する４分の１の財産の捻出は
実家を売却するしかありません。
夫の兄弟たちと仲が良ければまだしも、
疎遠になっていれば、
その相続の権利を強硬に主張してくる可能性があります。
結果的に、思い出の詰まった自宅を手放し、
別の場所に居を構えなければならないことになります。
こうしたトラブルを防ぐために、
「配偶者居住権」がいま審議されているのです。
ただ、気をつけなければならないのが
配偶者居住権が施行されるまでの間です。
その間に上記のようなトラブルが発生した場合、
止める手立てはありません。
そこで効果を発揮するのが『遺言』です。
遺言で妻に自宅を残す旨を明確にしていれば、
たとえ夫の兄弟たちが４分の１を受け取る権利を主張しても、
その主張を排除することができ、
妻に自宅を残してあげることが可能です。
そして、あわせて利用を検討したい手法が
「家族信託」です。
遺言は確かに有効ですが、
生前においては、所有権は元の持ち主のままとなります。
万が一、ご主人が認知症になってしまうと、
自宅の売却はできなくなってしまいます。
たとえば、
ご夫婦ふたりで老人介護施設に入ろうとしても、
入居一時金や毎月の費用の捻出に、
自宅の売却資金をあてにしていた場合、
売却自体ができないので、入居は困難になります。
このとき、家族信託を活用して、
信頼のおける子どもや親戚に自宅の管理、売却まで任せていれば、
たとえ、認知症になったとしても財産をご両親の生活のために利用できます。
また、家族信託では遺言と同じように
財産の承継先も指定することが可能です。
そのため、夫が亡くなった後には、
妻に自宅を承継させるということもできるのです。
相続トラブルを防ぐために
法整備が進むことは、大変喜ばしいことです。
しかし、まだ審議にかけられた段階で、
いつ施行されるかはわかりません。
その間に、もしも自身や配偶者が体調を崩されてしまったり、
認知症になってしまうと、
その後の生活も安心できない事態に陥ることもあります。
トラブルを回避するためには、
事前の対策が不可欠です。
当社では認知症対策や財産承継に効果を発揮する
家族信託に関するご相談を承っております。
お子さまがいないケースでの財産承継や
ご家族の認知症が心配という方はぜひ一度ご相談ください。
相続の現場で起こった実例を踏まえながら、
どのように準備を進めればよいかをお伝えさせて頂きます。
日本財託 資産コンサルティング部 家族信託コーディネーター
横手 彰太（よこてしょうた）
◆ スタッフプロフィール ◆
鹿児島県阿久根市出身の４５歳。
資産コンサルティング部アセットプランニング課で、
相続対策や法人設立、家族信託など、
お客様の資産を守り増やしていく提案を行っています。
◆ ７月１日（日）家族信託セミナーを開催！
認知症対策×財産対策のイノベーション
ＮＨＫ『クローズアップ現代＋』ＴＢＳ『とくダネ！』も注目の
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『親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
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日時：７月１日（日）１３時～１５時１０分（開場１２時３０分）
場所：新宿NSビル３０階 ホールB
定員：先着１００名様
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◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計５８１話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【 資金の効果的な運用 Ｎｏ．１７５ 】
『挑戦的な人生の土台となる不動産投資』
Ｏ・Ｙ様（男性） ２８歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ：インターネット検索
管理委託日：平成２９年３月
管理委託物件：世田谷区（東急世田谷線「松陰神社前」徒歩３分）
昭和６３年築 他１戸
自分が何歳であっても、
お金を生むのが難しい挑戦であっても、
自分の興味は実現したい。
ただし、生活が困難になることは絶対に避けねばならず、
理想と現実解のバランスを取る必要があると考えました。
では、どうすれば現実的に理想を実現できるか。
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■ ３. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
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【東京】７月８日（日） １３：００～１５：３０
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親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
<<いざというときに困らないための「家族信託」>>
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豊富な実例をもとに分かりやすくご紹介します。
【東京】７月１日（日）１３：００～１５：１０
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■ ５. 編集後記
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子供が遊びまわれる広い庭。
家族と向き合う対面式のシステムキッチン。
趣味と仕事の道具にあふれた書斎。
マイホームを建てる時、
様々な夢や希望を思い描き、
それを形にしようとします。
私は前職で、
多くの人の夢や希望が詰まった土地の分譲や
注文住宅の請負を行ってきました。
今から７年ほど前、
あるご夫婦から
注文住宅の依頼を受けました。
ご主人は足が不自由で、
車いすでも快適で過ごしやすい
住環境を望まれていたのです。
これまで多くのご相談を受けてきたものの、
車いすの方のための設計は初めてです。
まず日本では住宅を設計するうえで、
９１０モジュール（９１０ｍｍ）を基本寸法として
設計していきますが、
メーターモジュール（１０００ｍｍ）を基本寸法に変更し、
部屋や廊下などにゆとりを持たせることとしました。
他にも浴槽のまたぎの高さを低くするなど、
ご自宅に望まれる希望を
細かく伺うところからスタートしました。
入り口にはスロープ、家の中にはエレベーター、
また車を１台置けるスペースを庭に用意。
廊下や戸ひとつ取っても、
一般的な規格のものに比べて
広く設計していきます。
それらの要望をすべて叶えるとすると
広めの土地から探さねばなりません。
周辺環境においても駅や役所などの公共施設に
バリアフリーが備わっていることも
条件のひとつでした。
「こんな場所があったので、
一度見に行きませんか？」
良い土地が見つかれば都度ご紹介します。
「うーん、立地は良いんだけど、土地の広さが...ね」
「少し駅から遠いなあ」
「実際見てみるとイメージと違うなあ」
お客様の希望にあった場所はなかなか見つかりません。
図面上でご紹介した土地は１００箇所を越え、
作成した住宅のイメージ図とともに
足を運んだ場所は３０箇所にもなっていました。
焦りも覚えましたが、
マイホームは夢をかなえるもの。
根気よく、そのご夫婦の希望に合う土地を
探していきました。
「うん、ここなら住みやすそうだ！」
およそ１年が経ったころ、
周辺環境もよく、広さや価格も希望通りの
土地がようやく見つかったのです。
間取りや設計についても細かいところまで詰めに詰め、
半年掛けて納得いただき、工事に取り掛かりました。
設備はもちろん、『蔵』をイメージした家の外観や
内装へのこだわりを反映し、少しずつ形になっていきます。
ご夫婦も何度も建築現場を訪れ、
完成を見守っています。
そして着工から４カ月、ついに完成！
「柄澤さんに頼んで本当に良かったよ！」
ご夫婦も大喜びの様子で、
その一言をもらえたときに
大きな充実感を得られました。
「その後お変わりはありませんか？」
いまでもそのご夫婦とは連絡を取っています。
ご自宅はもちろん、
その街での生活も充実されている様子で
不動産業に心から携わってよかったと思える仕事になりました。
日本財託では
「お客様との一生涯のお付き合い」を
掲げています。
現在はご自宅の売買の仲介や
所有されている収益物件の売却査定を通じて、
お客様のお手伝いをさせていただいております。
■現在ご紹介中の物件はこちら
http://www.nihonzaitaku.co.jp/stepmail_ryutsu/07/07.html
お客様一人ひとりと、
このご夫婦のように末永くお付き合いできるよう
日々の仕事に取組んでいきたいと思います。
日本財託 事業部 流通アドバイザリー課
柄澤 亮介（からさわりょうすけ）
◆ スタッフプロフィール ◆
福島県福島市出身の３９歳。
事業部流通アドバイザリー課に所属し、
主にオーナー様のご所有物件の買取やマンションやアパート、
土地や戸建て、農地など多岐にわたる売買仲介業務を担当しております。
ファミリー物件の仕入れ、リノベーション再販業務にも力を入れています。
不動産のことならどんなことでもまずはご相談下さい。
休日は趣味の海釣りや、子供と一緒に組み手は極真、
型は剛柔流の空手を楽しんでいます。
空手は次回からオリンピックの種目として加わりますので、
今後の発展が楽しみです。
◆ ≪フェイスブックでも公開中！≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担 当】坂元 寛和
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