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マンション投資のメリット・デメリット、リスクについて

マンション投資のメリット・デメリット、リスクに関する様々な質問にお答えしています。

マンション投資のメリット・デメリット、リスクについて

マンション投資の手取り利回りが5〜6%と聞くと、どうしても株やFXにくらべ魅力を感じません。
不動産は本当に有効な投資先なのでしょうか?

マンション投資は間違いなく有効な投資先です。

確かに株やFX(外国為替証拠金取引)は、時としておおきな収益を生むことがあります。
最近では一介の主婦がFXで何億円もの脱税事件を起こして話題になりました。

しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。
ITバブルの崩壊や為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。

株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいのです。

マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。
手取り利回りも5〜6%の物件が中心となっています。
しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。

また、空室や家賃下落、滞納、地震などのリスクに対しても、賃貸需要の安定している東京の物件を選ぶことや入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選ぶこと、地震に強い新耐震基準の物件を選ぶことなど、リスク対応策もあります。
株やFXは、自分ではどうすることもできない予測できない要因に、収益が左右されてしまいますが、マンション投資はリスクも予想でき、その対応策も講じることが可能なのです。

さらに、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、あなたに万が一のことがあったときにはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すことができるのです。
これは株にもFXにもないマンション投資だけの特長です。
マンション投資は株やFXのように「儲かる話」でも「うまい話」でもありません。しかし、その分リスクが少なく、長期的に安定収入を得ることのできる確かな投資です。

長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先であると言えます。

マンション投資のリスクを考えると、長期的にみるとやはり定期預金などの
リスクのすくない金融商品の方が、よいのではないでしょうか?

確かに定期預金は、元本が保証されますのでリスクが限りなく低いと言えるでしょう。その点、マンション投資は「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」などのリスクがあり、定期預金と比べると、そのリスクは大きいと言えます。

しかし、定期預金は本当に低リスクの金融商品なのでしょうか。

老後までにある程度の貯金をして、老後はその貯金を取り崩して生活していく、これが、一般的な老後の生活でしょう。しかし、目減りしていく貯金を気にしながら送る老後の生活の精神的な負担は計り知れません。
仮に1,000万円の貯金があったとしても、毎月の収入が年金の20万円しかなければ、ほとんどの人は20万円以内で生活していくのではないでしょうか。つまり、老後のためにお金を貯金しているといっても、多くの人は、生活水準を支給される年金の範囲内におさめるはずです。

いつ病気になるかわかりませんし、まとまったお金が必要になる時もくるかもしれません。ですから、よほど多額の貯金がないかぎり、貯金額を気にせずお金を使うことはできないはずです。

収入源がなければ、貯金があるからといっても、老後に夫婦で気軽に海外旅行や温泉に出かけることは現実には難しいのです。しかも、最近では日銀が1%の物価上昇率を目指して強力な金融緩和を推進していくと発表しました。元本は減らないという貯金最大のメリットも、ひとたびインフレが起きれば、どんどん目減りしていってしまうのです。

では、マンション投資はどうでしょうか。確かにリスクもありますが、定期預金と大きく異なるのは、「現金を産む本物の資産であるということです。」定期預金とは違い、毎月「家賃収入」という果実を産むのです。万が一、大きなお金が必要になったときは売却すればよいのです。

たとえば、1,000万円の中古ワンルームの場合、手取り利回りは6%程度ですから、毎月5万円の家賃収入が手に入ります。3戸のワンルームマンションがあれば15万円、公的年金の20万円とあわせれば35万円程度になるので、十分ゆとりのある生活を送ることができます。毎月安定して収入が入ってくるので、全額使い切ってしまってもいいのです。
しかも、不動産が強いのは実需があるからです。人間が生きていくなかで欠かすことのできない『衣食住』のうち、唯一資産性があるものが『住』である不動産です。どれだけ不況が続いたとしても、住む場所は欠かせません。不動産には底堅い需要があるということです。これは他の金融商品にはない、マンション投資だけの特長です。

老後の年金の一部として、マンション投資を始めようと思うのですが、いざ年金が必要となったときに建物の老朽化が進み、収益不動産として役に立つかどうか心配です。

建物の老朽化を防ぎ、長期にわたって安定収入を得るためには、『大手ディベロッパーが分譲したRC造・SRC造のマンション』、そして『建物のメンテナンスをしかりと行なうこと』が大切です。

住宅用の鉄筋コンクリート造の建物であれば、税法上の法定耐用年数は47年と定められています。ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために、定められた数値で実際の建物寿命とは一致しません。理論値の耐用年数はそれ以上と言われています。

このように、本来の建物の寿命を維持させるためには、日頃からしっかりとした建物のメンテナンスを行い、長期的な視野にたった長期修繕計画をたて、実行することが大切です。そのためには、ノウハウをもつ大手建物管理会社を選ぶことが必要です。

そして、建物自体も大手ディベロッパーが分譲している物件を選ぶこと。

大手ディベロッパーが分譲し、大手ゼネコンが施工し、大手管理会社がしっかり管理をおこなっていれば、50年以上の寿命をまっとうすることができます。

空室・滞納のリスクを回避する方法を教えてください。

【空室リスクへの対処法】
空室リスクを避けるためには、『東京23区』で投資をするということです。マンション投資は入居者がいてはじめて成り立つ投資です。地方のように賃貸需要の少ない場所でのマンション投資は、それだけで大きなハンデとなります。ローンを組んで投資をした場合、空室はさらに深刻な打撃を与えることになります。
その点、最も賃貸需要のある場所、それが東京です。東京スカイツリーや山手線新駅、渋谷、汐留に代表される再開発がいつもどこかで行なわれ、外国人留学生や上場企業の本社数、求人数もダントツに一番です。ヒト・モノ・カネが日本で一番集まる場所、東京の不動産に投資することが最大の空室対策になります。

さらに、入居者募集に強い賃貸管理会社をパートナーに選ぶことも大切です。ひと口に、入居者募集といっても、賃貸管理会社によって客付けまでの期間が大きく異なります。誤った賃貸管理会社を選んでしまうと、長期的にみると収益に大きな影響を与えます。
管理会社の入居率を目安に、入居者募集に強い管理会社を選ぶことをオススメします。

【滞納リスクへの対処法】
滞納が発生した場合は、すぐに対応することが大切です。滞納家賃の回収は後手に回れば、確率が下がっていきます。回収の目安は1ヶ月以内で、それ以上の期間がかかってしまうと回収は困難になってしまいます。また、滞納者にこまめに連絡することも重要です。連絡が付かないからといって連絡が途絶えがちになると、ますます回収しづらくなります。
ただし、実際には滞納家賃の督促業務は、管理を委託している管理会社が行うことになりますので、滞納が起きた際の管理会社の対応について確認しておくことが必要でしょう。
ちなみに、日本財託では当社が斡旋した入居者が滞納した場合には、100%の滞納保証サービスがあります。

地震が起きた場合のリスクを回避するには?

地震による最悪のリスクは、マンションが倒壊したり、火災に巻き込まれて全焼するなどして、人が住めない状態となること。収益も生まなければ、資産価値もまったくのゼロになることです。

まず、地震による倒壊への備えですが、私たちが、お客様に物件をご紹介する際には、新耐震法の施行(S56年)以降に建てられた物件に限定しています。
実際に、昨年の東日本大震災で震度6強という強い揺れを観測した、仙台市内の状況を見てまわりましたが、大きな被害を受けた建物はありませんでした。むしろ、大きな被害を受けた建物を見つけるのに苦労したような状況でした。
そんななかでも、市内の被害状況を見てまわっていると、被害を受けた数棟の建物を見つけることができました。屋上の高架水槽が傾いたり、壁が崩落して鉄筋が剥き出しになっていたり、エントランスに大きな亀裂が入っているような建物です。いずれの建物も旧耐震法の古い建物でした。

一方で、新耐震基準で建物の大破は1棟もなく、改めて新耐震基準で建てられた分譲マンションの強さを実感しました。(社団法人高層住宅管理業協会調べ)地震の揺れによる損害に関しては、新耐震法の物件を選ぶことで十分にカバーすることが可能です。

また、地震による火災被害は、木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。
つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域や、万が一のときには、緊急車両が入ることが困難な狭い道路が入り組んでいるような場所は避けること。
そして、防火地域・準防火地域であれば、さらにリスクを下げることができます。道路幅があれば火災のときも安心ですし、万が一火がまわったとしても、外壁が耐火性の高いコンクリート造のワンルームマンションであれば、火災による延焼の被害を最小限にとどめる事ができます。 

さらに、複数の物件を所有する際には、東京のなかでもエリアを分けることで、リスクを分散することができます。
『物件を選ぶこと』で建物の倒壊を防ぎ、『立地を選ぶこと』で火災被害への対処、リスク分散も可能になるのです。
もちろん、東京における地震リスクを完全に避けるのであれば、地方でマンション投資を行なうという選択肢もあります。
ただ、地方でマンション経営を行なう場合には、人口の減少による賃貸需要の減少、家賃の下落、資産価値下落といったリスクは東京よりも高くつきます。こうしたリスクはゆるやかではありますが確実にマンション経営を圧迫していきますので、投資する前に事前に計算に入れておく必要があります。

物件が古くなると入居者が付きにくくなり、収益性がなくなるのでは?

築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。
家賃は下落しますが、物件が古くなってきたからといって、空室期間も長期化する一方というわけでもありません。入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社が、周辺相場に見合った家賃で募集すれば、いくら建物が古くなったからといって半年も空室が続くということはありません。ただし、賃貸需要が安定している東京で投資をしているということが前提となります。

また、お部屋をリノベーションすることで、収益力を改善し、空室期間を短縮することも可能です。リノベーションといっても、あくまでも目的は空室期間の短縮と収益力の改善ですから、お部屋すべてを工事する必要はありません。壁紙や照明などポイントを絞ったリノベーションでも十分改善効果が見込めます。

ワンルームマンションの寿命は?

一般に木造アパートの法定年数は22年、鉄筋コンクリート造マンションで47年です。
建設会社によれば、管理の行き届いたマンションであれば理論値で90年は持つそうです。
マンション寿命を延ばすためには、まめな修繕が必要になります。そのためにも、物件を購入の際には、修繕積立金がきちんと積み立てられているか、また、しっかりとした管理会社が入っているか見極めることが重要です。

今後、人口がどんどん減少して行くと思いますが、
そうなった場合のワンルームマンションの需要見通しはどうなるのでしょうか?

今後、日本の人口は減少に向かいますが、すべてのエリアで人口が減少していくわけではありません。
たとえば、東京は転入者数から転出者数を引いた社会増加数は70,172名で2番目に神奈川県の12,356人のおよそ5.6倍にもなります。さらに、ワンルームマンションの利用者層である生産年齢人口の割合も全国平均63%に比べて67.63%と最も高く850万人います。さらに、文部科学省が推進する留学生30万人計画により、現在約14万人いる留学生の数も倍増し、東京都の留学生の数も現在の約45,000人から倍増する予定です。
また、地方や郊外に進出していた大学のキャンパスも学生が集まらないという理由で、次々に都心部に戻ってきています。今後10年間でおよそ40,000人を収容するキャンパスが都心回帰し、都内のワンルームの賃貸需要の増加も見込まれます。
そのほか、上場企業の本社の集中や求人数を考慮すれば、将来人口減少により、賃貸市場はいまよりも苦戦することは避けられませんが、東京であれば底堅い賃貸需要が見込むことが可能です。

マンション1室への投資とアパート一棟投資のメリット・デメリットは?

一般的に言われている『ワンルーム』と『1棟アパート』のメリットとデメリットをまとめましたので、ご覧下さい。

【ワンルーム】
(メリット)
・少額の資金から始められ、借入負担も少ない。
・オートロック、防犯カメラ、宅配ロッカーなど設備が充実
・分譲タイプのワンルームは火災・地震に強い

(デメリット)
・空室や滞納が発生すると家賃がまったく無くなってしまう

【1棟】
(メリット)
・1部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入で補うことができる。
・ローンを利用することで、少ない自己資金でも多額の家賃収入を得ることができる。

(デメリット)
・区分所有に比べて価格が高いので、借入金の額が大きくなり、空室や滞納による家賃収入の減少や金利上昇リスクから受ける影響が大きい。
・物件の近くに新しいマンションができたり、近隣の大学が移転するなどした場合、その影響を全戸で受けてしまうなど、リスク分散ができない。

以上のように、ワンルームマンション1室に投資して、その部屋に空室が生じれば家賃収入はゼロです。
逆に、 『1棟アパートの場合は複数の部屋があるので、たとえ空室が1室生じたとしても、他の部屋でカバーできる』というのが、1棟アパートをオススメする際の売り文句にもなっているようです。

実際はどうなのでしょうか。確かに、ワンルームマンション1室に投資していた場合、長期にわたる空室 は安定した不動産経営を揺るがす一大事です。しかし、1室だけに投資していたとしても、そもそもの問題である空室期間を短くし、空室リスクそのものを未然に防いでしまえば、空室は問題になりません。
ただし、そのためには賃貸需要の見込める好立地のワンルームマンションである必要があります。

さらに、仮に空室が生じた場合でも、空室保証が付いてさえいればなお安心です。
また、『総戸数10室のアパート』と、『ワンルームマンションをそれぞれの マンションに1戸ずつ合計10戸所有している場合』を比較すると、 どちらのほうが空室リスクを抑えることができるでしょうか。実は、ワンルームマンションの10室のほうが空室リスクを抑えることが できるのです。その原因は『立地』にあります。

1棟アパートは1つの土地に10室がまとまっていますので、万が一、近隣に新しいマンションが出来たりなどして賃貸需要が少なくなった場合、当然アパートの10室すべてに影響がでます。

しかし、ワンルームマンションの場合、1部屋1部屋が別々の土地にあり、万が一、近隣に新しいマンションが出来たりして、賃貸需要が下がったとしても、すべての部屋に影響がでることはありません。

つまり、『賃貸需要のある好立地で、空室保証のあるワンルームマンションであれば空室リスクに対して十分に対応可能』『同戸数のアパート投資とワンルームマンション投資では、 ワンルームマンション投資のほうが、空室リスクを抑えることができる』ということです。

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