前回のコラムでは、NISAと不動産投資を両立することで、
より効果的な資産形成が実現できるとお伝えしました。

「NISAと不動産投資で資産が1.6倍に！信用力を活用した資産形成戦略」
https://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/2024-04-18.html

両者は長期投資という点では共通していますが、
自身の信用力を活かして投資用ローンが組める、
いわゆるレバレッジを活用できるのは、不動産投資だけの特徴です。

さらに、不動産投資は繰り上げ返済を活用することでキャッシュフローを改善し、
運用によって生まれた収益を「再投資」に充てることで、
資産形成のスピードを加速させていくことが可能です。

そこで今回のコラムは、
キャッシュフローの改善によって生まれた収益を「再投資」することで
資産形成のスピードを加速させる投資手法についてご紹介します。

まずは、再投資による資産形成のポイントとなる
複利の効果について事例で確認していきましょう。

投資利回り3.5％の商品に対して、
毎年100万円ずつ30年にわたって積立投資を行います。

すると30年後には、およそ5,000万円の資産を作ることができます。
投下資金は3,000万円ですから、およそ資産が1.6倍に増えたことになります。

次は、同じ投資利回りの収益不動産に投資した場合について、
実際にシミュレーションしてみましょう。

手取り利回り3.5％、2,500万円の投資用マンションを
借入金利1.5%の投資用ローンを活用して購入します。

そして、毎年100万円ずつ繰り上げ返済を行い、
完済後には次のマンションを同条件のローンで購入していくシミュレーションです。

すると、1戸目のマンションの投資用ローンは15年で完済できます。

なお、返済期間中の空室や家賃下落、税金を考慮すると
完済までの期間は若干遅くなりますが、
計算を簡潔にするため、シミュレーションからは除外しています。

1戸目のマンションのローン完済後は、
新たに同条件のマンションをローンで購入します。

繰り上げ返済は自己資金100万円と1戸目の家賃収入を活用します。
すると、2戸目のローンは10年で完済できます。

25年で2戸のローンのないマンション、
5,000万円の資産を作ることができました。

最初にご紹介した投資事例では、およそ5,000万円の資産を作るのに
30年かかりましたが、
家賃収入を再投資した今回の投資事例では、
5年も早く5,000万円の資産を作ることができました。

また、さらに資産形成のスピードを加速させる方法があります。
それが複数戸の同時購入です。

さきほどと同じ購入条件で2,500万円のマンションを4戸同時に購入します。

同時購入した場合、繰り上げ返済をしている期間中も、
入居者からの家賃収入でそれぞれのローンの返済が進むというメリットがあります。

たとえば、1戸目のローンを完済した時点で、
すでに2戸目の残債は約1,400万円となっており、
当初の借入金額から1,100万円も元本が減っています。

そして、この2戸目のローンの残債1,400万円は、
1戸目の家賃収入と自身の繰り上げ返済によって8年で完済することができます。

同じ様に、ローンが完済したら、そこから得られる家賃収入と繰り上げ返済の資金を、
次の新たな物件のローンの返済に充てていきます。

すると3戸目は4年、4戸目は1年5ヶ月で完済することができます。

全てのローンを完済するまでにかかった期間は28年5ヶ月、
資産は1億円に到達します。

これまでの自己資金の投下額はおよそを2,800万円ですから、
約3.5倍の資産を作れた計算です。

このように再投資の考え方を不動産投資に適用する場合、
投資用ローンの繰り上げ返済がポイントになります。

そして、完済後のマンションから得られる家賃収入を再投資にまわすことで、
同じ利回りでも資産拡大額が変わってくるのです。

また、繰り上げ返済を期間短縮型ではなく、
毎月の返済額の負担が減少する「返済額軽減型」で行えば、
返済するたびにキャッシュフローは改善され、
再投資にまわす資金が増えていきます。

『不動産投資における資産拡大の鍵はキャッシュフローの改善です。』

FIREを達成した投資家の村野博基氏も
このようにおっしゃられています。

不動産投資を始めた当初は十分な自己資金が用意できず、
毎月の収支が赤字でスタートしても
「返済額軽減型」の繰り上げ返済を行うことで、
キャッシュフローを改善させることができます。

そして、ひとたびローンを完済すれば、
再投資額も拡大していきます。

サラリーマンとしての信用力と繰り上げ返済を駆使して、
資産形成を進めてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　セールスプロモーション課
K・K

◆ スタッフプロフィール◆
神奈川県横浜出身の45歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えている。

今月から高校生になった息子の入学祝いはエレキギターでした。どれにしようかと選んでいる姿を見ながら「もうゲームじゃないんだなあ」と感慨深いものがありました。
いつまでも子ども扱いはダメなのかもしれませんね。
親として成長していきたいと思います。