家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり!?

2011/12/22

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.242 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜
☆☆☆★  日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp/
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

 ■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

 この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
 被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

◆―――――――― 平成23年11月末現在の管理実績 ―――――――◆

 オーナー様数4,087名、管理戸数10,114戸、入居率98.10%

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 日本財託グループからのお知らせ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆

  【最新刊】

  『 中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい! 』

           著 者:株式会社日本財託 重吉 勉
           出版社:かんき出版 定価1,575円(税込)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/book3/index.html

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

 『家賃下落、空室、資産価値縮小』
            不動産投資の3大リスクを徹底分析!


 本書では、『家賃下落、空室、資産価値縮小』
 不動産投資の3大リスクを徹底的に解剖しました。

 1万戸の管理物件の賃貸成約状況データから得た数値や過去の経験、
 日々起きている状況、建物老朽化と人口減少をにらんで将来の仮説を立て
 リスクとコストに真正面から向き合い、
 数値化してマンション経営のシミュレーションを試みました。

 リスクを『数値化』してイメージすれば、
 リスクはリスクでなくなるのです。

 不動産投資は、短期的に考えて、
 うまい話・儲かる話ではありません。
 
 長期的に安定的に家賃収入を得ることが目的です。

 目先の短期的な収入に踊らされることなく、
 長期的な視点に立つことがなにより大切です。
 
 10年後、20年後、30年後までマンションを所有した場合、
 利回りはどうなっているのか、
 リスクとコストを数値化することで明らかになった
 不動産投資の真実の姿を本書であなたにお伝えします。

 http://www.nihonzaitaku.co.jp/book3/index.html


◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり!?

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
          〜参加者募集のお知らせ〜

 4. 編集後記

======================================================================

 ■ 家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり!?

――――――――――――――――――――――――――――――――――― 

 マンション経営のリスクのひとつに、
 「家賃滞納」があります。

 ローンで物件を購入していた場合、滞納で家賃が入ってこなくなれば、
 毎月の返済は自分で支払わなければいけません。
 オーナーにとっては、まさに死活問題です。

 滞納した家賃の支払を促して、
 1日でもはやく家賃を回収する必要があります。

 しかし、滞納者への督促方法に対して
 これまで明確な規制はありませんでした。

 各社がモラルに基づき行動をしていました。

 例えば、当社であれば貸金業法を参考にして、
 正当な理由がないのに滞納者の勤務先に連絡すること、
 午後9時から午前8時までの時間帯に電話をかけたり、
 ご自宅を訪問することなどを禁止しています。


 しかし、一部の管理会社や保証会社は、
 深夜や早朝にも関わらずお構いなしに督促を行ったり、
 さらに、鍵を勝手に交換して入室できなくさせるというような、
 行き過ぎた督促を行なうこともありました。

 そこで、家賃の督促に一定のルールを設けようと検討されていたのが
 「賃貸住宅居住安定法案」です。
 
 これによれば、
 早朝・深夜の督促や鍵の交換による追い出し、
 また、衣類や家具などの私物の持ち出しといった行為は
 当然に規制の対象となります。
 
 さらに、督促の際の言動によって
 相手が『不安や困惑』を感じれば、これも規制の対象となります。

 これらの規則に違反した場合、2年以下の懲役
 または300万円以下の罰金を科せられることになり、
 行き過ぎた取立て行為を刑罰をもって禁止するといったものでした。

 しかし、問題なのは、
 『不安や困惑』を感じる言動はどういったものをいうのか、
 定義が非常にあいまいだったことです。
 
 入金が遅れていることをご連絡するだけでも
 『不安や困惑』を感じたといって処分の対象にもなりかねません。

 もし、法案が通過すればオーナーは大変不安定な立場に
 置かれてしまうものでした。

 しかし、12月9日の衆議院で
 「賃貸住宅居住安定法案」は廃案となりました。

 ひとまず、あいまいな基準によって
 処罰の対象となることは避けられました。


 ただし、法案は廃案にはなりましたが、
 行き過ぎた督促には、やはり歯止めが必要です。
 
 マンション経営で安定して収入が得られるのは、
 入居者がお部屋で暮らし、家賃を支払ってくれるおかげです。

 入居者がいなければ、管理費や修繕積立金、固定資産税ばかりが
 かかるマンションは単なる金食い虫となってしまいます。
 入居者あってのマンション経営です。

 もちろん、滞納の責任が入居者にあることはいうまでもありませんが、
 滞納したからといって、行き過ぎた督促を行なうことは考えものです。


 家賃を滞納されている方の多くは、
 悪意をもって滞納しているわけではありません。

 「うっかり支払日を忘れてしまった」
 「別の支払いでお金が引き落とされて、家賃の引き落としができなかった」

 といった理由が大半で、入金が遅れていることをお伝えすれば、
 すんなりとお支払いいただける方がほとんどです。

 つまり、入金の遅れが分かったら、すぐに入居者に連絡することで、
 長期滞納を未然に防ぐことができるのです。
 
 当社では、当月の入金が確認できない入居者が分かったら、
 3名の専任チームと20名以上の社員がいっせいにご連絡して、
 提携弁護士事務所と連携をとりながら
 滞納家賃の回収にあたっています
 
 実際、当社では約10,000戸を管理している物件のうち、
 2ヶ月以上家賃を滞納している入居者は11月は1名、12月も1名でした。

 入居者に滞納していることをお伝えすることが遅くなれば、
 滞納額は毎月どんどんと膨らみ
 気付けば支払うにも、支払えない額にまで膨らんでいきかねません。

 そうなれば、オーナーも入居者も困難な状況になってしまいます。
 
 また、最近では家賃のお支払が遅れがちの方には、
 こちらから事前にご連絡することも始めました。


 イソップ童話『北風と太陽』のように、
 強引な督促を行なったとしても、入居者はかたくなることもあります。
 それよりも、素早い対応と日頃から信頼関係の構築しているほうが、
 一番の滞納対策になると思います。

 素早い対応と信頼関係。

 この2つがしっかりと行なうことができれば、
 無理な督促は必要ありません。
 
 
 
 日本財託管理サービス 債権管理部 田中 芳之


======================================================================

 ■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【老後の年金を作る No.143】

 継続がマンション経営の成功の秘訣

 http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

 ■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜  
 
 書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします!

 【延べセミナー参加者10,000名以上の実績!】
    『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』         
 第94回【東京】2012年2月4日(土)PM1:00〜3:30
 第95回【東京】2012年2月5日(日)PM1:00〜3:30         
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
 ◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆  
 
 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『なぜ、東京なのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『地震に強い物件選び3つのポイント』

 など、
 最新の不動産市況を読み解きながら、
 『なぜ、いまが買いどきなのか』
 客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


 ◆ 今回の特選物件のご紹介 ◆
 
 ≪セミナー限定≫
    年間平均入居率98%の賃貸管理会社の特選物件のご紹介


 当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを
 ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

 こうした、表に出ない物件の情報も、
 セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

 満室経営を目指すためには、
 入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
 
 平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
 物件情報に興味がある方も、
 ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!
 

 ◆ 本では伝えきれない熱い想いをお伝えします! ◆

 『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!』の著者である
 日本財託グループ代表の重吉が、
 書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします!

 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/


 ■ 大増税時代に負けない!
   親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー開催

  第6回 2012年1月28日(土) 13:00〜15:20
 
  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/
 
 
 ■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?

    長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
                  【賃貸管理セミナー】開催中!

  第18回 2012年1月28日(土)14:00〜15:30

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/


======================================================================

 ■4.編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
 先日、鬼平犯科帳が大好きな女性スタッフから
 面白い話を聞きました。

 お客さまに物件のご案内中、
 墨田区の本所吾妻橋付近を訪れたときに、

 「このあたりは、江戸時代に鬼平が住んでいた場所なんですよ。」

 といって、お客さまにちょっとした雑学を披露したそうです。

 すると、お客さまも奇遇なことに鬼平の大ファンで
 すぐに意気投合したというのです。

 東京には江戸時代から約500年に渡って
 日本の中心として発展してきた歴史があります。

 そのため、歴史を感じられる名所が場所があちこちにあり、
 歴史の繋がりを感じることができます。

 iPhoneをお持ちの方ならば、
 現在の地図と江戸時代や明治時代の地図を比べることができる
 「今昔散歩」というアプリケーションが
 無料で利用できますのでオススメです。
 
 ひょっとすると、あなたのご自宅も
 歴史上にいわれのある有名な出来事の跡地なのかもしれません。

 そうした目線で物件を探したり、街を歩くのも楽しいものです。

 
 次回のメールマガジンの配信は2012年1月5日(木)になります。
 今年一年、本メールマガジンをお読みいただきまして、
 誠にありがとうございました。

どうか良いお年をお迎えください。


 日本財託 マーケティング部 小林 和徳

----------------------------------------------------------------------

 ◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

  ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
 
 ▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
   【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
   【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
   【発 行】株式会社 日本財託
        TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
        TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420
   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
   【担 当】坂元 寛和

======================================================================

SEMINAR・CONSULTATION

セミナー・相談会 開催中

あなたに合った方法で学べるから「不動産投資」のことが良くわかる!
はじめての方にもやさしい 不動産投資セミナー
こんな方にはセミナーがおすすめ!
  • 不動産投資をはじめて学ぶ方
  • 不動産投資の未経験者
  • 基本から応用まで幅広く知りたい方
  • なにから勉強したらよいかわからない方

スタッフの8割が不動産投資の経験者!
実践に基づくノウハウが学べます

  • 毎月2回の50名以上のセミナーから
    少人数制のセミナーは毎日開催
  • 値上がり、節税のようなうまい話ではなく
    長期的、安定的に家賃収入を得る方法が学べる
  • メリットからリスク、家賃収入の増やし方まで
    不動産投資がイチからわかる
※セミナー終了後に個別相談会も行っています!
専門家とじっくり話したい方は 無料個別相談会
こんな方には相談会がおすすめ!
  • 投資の専門家にたっぷり質問したい方
  • 自分だけの投資プランを作ってほしい方
  • 物件のシミュレーションがみたい方
  • 資産形成法を相談したい投資経験者

まだ具体的には決めていない方も
お気軽にご参加いただけます!

  • お好きな日時、場所でいつでも無料相談
  • いつまでに、どれぐらいの収入を作りたいのか
    ヒアリングしてプランニングします
  • セミナーで伝えきれない投資の注意点もわかる
  • 資産を効率的に増やすローンの使い方、
    提携ローン、自己資金
    の活用法をご紹介
  • 来社・オンラインお選びいただけます
※参加者には不動産投資の書籍をプレゼント!

当社はしつこい電話・強引な勧誘は一切行っておりません。
安心してお問い合わせください。

お電話でのお問い合わせ

営業時間/平日9:00~18:00

  • ご質問だけでもOK
  • 資料請求も承ります