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その他不動産投資に関する様々な質問にお答えしています。

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最近、「不動産価格が下落する」といった内容のマスコミ記事が目につきますが、
本当にいまが買い時なのでしょうか?

リーマンショック以来、「100年に一度の経済危機が来た」といわれています。
不況の影響で、不安に思う投資家が所有している不動産を売り急いだり、残念ながら企業の倒産やリストラで破綻する人も増えてきています。しかし、それだけ優良物件に出会うチャンスです。

また、いまは新築のワンルームマンションの供給に急ブレーキがかかっており、単身者に人気のある場所が特に顕著です。その理由は2つあります。
まず、東京都の「ワンルームマンション開発規制条例」です。東京23区ではワンルームの戸数や占有面積に制限をかけるなど、むやみに供給できないよう規制が強化されているのです。
ふたつ目の理由が「銀行の貸し渋り」です。数年前のファンドバブルの頃と違い、銀行の融資もずっと厳しくなっています。ワンルームマンションのデベロッパーは、資金的な余裕もなく、さらに単身用のワンルームにふさわしい用地も少なくなってきて、売る物がなくて中古市場に参入しているデベロッパーも増えています。そうなると考えられるのは、ますます優良な中古物件に、投資家の注目が集まるということです。

マンション投資の条件とは、「立地」が良くて、「建物」が良くて、「管理」が良いこと、さらに「利回り」が確実に取れる物件を選ぶことです。東京の中古ワンルームであれば、「立地」「建物」「利回り」の条件を満たしています。さらに、入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社を選ぶことで「管理」の条件も満たすことができます。
さらに、いまは「借入金利」も非常に低い水準で安定しています。当社の提携ローン会社の金利が2.6%程度で、3%を切っているのです。まさに、マンション投資を行なう条件が揃っているのです。さらに、投資の後押しになっているのが「不況」です。

不況もマンション投資の条件のひとつです。リーマンショックで、状況が一変しました。どう変わったかというと、先ほどもご説明したように不動産会社に対する融資が厳しくなったのです。それによって、資金繰りに困る不動産会社が続々と出てくるようになりました。実際にリーマンショック以降、上場している不動産会社だけで25社が破綻しました。資金繰りのために、在庫を処分する不動産会社が後を絶ちません。そうしたなかに、お宝物件が隠されているのです。

つまり、立地がよくて、建物がよくて、管理もよくて、利回りも高い、しかも借入金利も安い。「不況」のいまこそ、東京・中古・ワンルームは「買いのチャンス」なんですね。

マンション投資をした場合、将来の老朽化による建替えで各オーナーの同意を得ることは難しいのではないでしょうか。

マンションの寿命は一般的に約60年程度と言われています。
大手ゼネコンによると、コンクリートの耐用年数を考えると100年は大丈夫だという話もあります。

そして、実際に老朽化が進行して建替えを行うには、オーナー及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

同じマンション投資でも、ワンルームマンションとファミリータイプのマンションでは建替えに関する同意の得やすさは異なります。

ファミリータイプのマンションの場合、オーナーと居住者は同一のケースがほとんどです。
つまり、所有者が購入したマンションに住んでいるということです。
このような場合、老朽化が進行した時にはほとんどの人が高齢化しており「住環境の変化に消極的」なことで建替えの同意は得づらいと言われています。

一方、ワンルームマンションの場合、オーナーと居住者は別であることがほとんどです。
建替えが必要になるほど建物の老朽化が進行した時には、ローンが残っているオーナーは一人もいないはすです。
しかも、家賃収入で既に投資した分の元は取っており、さらにその後の月々の家賃収入でこれまでに大きな利益を得ています。

そこで、建替え時にはオーナーは二つの選択肢を取ることができます。

ひとつは、建替えに同意し共同事業に参加すること。
もうひとつは、土地の所有権持分をディベロッパーに売却することです。


いずれにしても悪い話ではありません。

共同事業に参加となれば、費用負担は建物代金だけで済みます。
ワンルームマンションの建物代金は、いまの建築費で700万円から800万円。

しかし、いま分譲されている新築ワンルームマンション価格は土地代金やディベロッパーの利益が含まれるので平均2,500万円。

しかも手取り利回りは3%を切っている。

したがって、共同事業に参加となれば700万円から800万円の建物代金を支払うだけで新築ワンルームマンションが手に入ることになります。

新築となれば当然家賃も高くとれるので、高利回りが期待できます。

そして、もうひとつ選択肢『土地の所有権持分をディベロッパーに売却する』ということ。

この土地の持分は一坪程度のわずかなものですが、都内人気地区の地価を考えるとバカになりません。

なぜなら、容積率が400%も500%取れる土地なら一坪の値段は1,000万円を下らないエリアもあるからです。
したがって、解体費用を差し引いてもかなりのまとまったお金を手にすることができます。

つまり、将来の建物老朽化による建替えは、ワンルームマンションオーナーにとっては決して悪い話ではないということです。

ただし、それには一つだけ条件があります。
あなたが所有するワンルームマンションがディベロッパーから見て再開発したい魅力のあるエリアであるかどうかということです。

40年後も50年後も賃貸需要が見込める人気地区であるということが前提となるからです。

マンション投資は、将来の建替えまで考えると、まず一番に立地が重要だということです。
地方都市ではなく東京を選ぶことです。
東京の中でも人気地区を狙うことがいかに重要かお分かりいただけると思います。

ただ、建替えの話は、あくまで50年先の話です。
その頃には、私たちは生きていないかもしれません。

私たちの子供あるいは孫が決断することになるでしょう。

日本財託さんはなぜHP上で物件情報を掲載しないのですか?
物件情報があれば具体的に検討しやすいのですが

確かにインターネットではたくさんの物件情報を簡単に見ることができますが、残念ながら中古ワンルームマンション市場において、本当に良い物件情報は限られています。

また、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまいます。
また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。中には、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

当社も、お問い合わせいただいた方には喜んで物件情報をご紹介しておりますが、おかげさまで、当社の物件情報はご紹介と同時に予約が入ることも多く、長く滞留することはありません。
サイト上に掲載してもお問い合わせ時には売り切れてしまっているということが多く、サイト上に掲載する時間がないというのが現状です。そのため、お問い合わせいただいた方限定のご紹介とさせていただいております。

地方に在住しており、東京に土地勘もありません。
地方に住んでいても東京への不動産投資で成功できるのか、不安があります。

地方に在住している方でも、都内の不動産投資で成功している方はたくさんいらっしゃいます。

当社でも約25%、1,000名近いオーナー様が関東以外にお住まいの方です。地方にお住まいの多くの方が都内の不動産に投資され成功を収めているのです。

一般に、地方にお住まいの方が都内の不動産に投資する際には、『物件選び』と『物件管理』の2つの不安要素があります。

地方にお住まいの方は東京に土地勘がない方が多く、どの地域のどのような建物ならば入居者を確保し続けることのできる物件なのか判断することは困難です。

また、ご自身で購入した物件を管理することは時間的にも地理的に困難です。そこで、自分に代わって入居者の募集から退去精算、滞納・クレーム対応を管理会社に委託することが必要になりますが、所有する大切な資産が適正に管理・保全されているか自分の目で見て確認することは困難です。

この2つの不安要素をクリアし、不動産投資で成功を収めるためには『良質な物件を見極める確かな目を持ち、入居者を確保し万全の管理を行うノウハウ持つ、信頼のおける管理会社をパートナーとして選ぶこと。』これが最も重要になるのです。

信頼のおける管理会社をパートナーにすれば、たとえ地方にお住まいであっても安心して都内の不動産に投資を行うことができるのです。

不動産を購入した場合にかかる、初期費用とランニング費用を教えてください

不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。
代表的な費用は次のとおりです。

【購入時】

・登録免許税
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税の日割り分
・火災保険料
・ローン事務手数料(当社の場合は21,000円)
購入時の諸経費は、概ね50万円程度となります。

【保有中】

・固定資産税・都市計画税【年1回】
・管理費(建物管理会社に対するもの)【毎月】
・修繕積立金【毎月】
・業務委託費(賃貸管理会社に対するもの。当社の場合は一律3,150円)【毎月】
・お部屋の設備(エアコン・給湯器等)の修繕・交換費用【臨時】
・退去時の内装費用【臨時】
不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、把握することが重要です。

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