「中野サンプラザ、再開発白紙に。」

東京都中野区は4月、中野サンプラザの再開発事業を担ってきた
野村不動産などとの協定を解除する協議に入りました。
主な原因となったのは、「建設コストの高騰」です。

この建設コストの高騰の影響は中野サンプラザだけにとどまりません。
京王電鉄が開発を進めている新宿駅西南口地区の再開発では、
すでに解体工事には着手しているものの、施工会社が決まっておらず工期は未定。

建設コストの高騰に加え、建設業界の人手不足も響き、
全国で進行中の再開発プロジェクトのうち、実に約8割が計画の期間延長、
もしくは予算の積み増しを余儀なくされています。
こうした状況下で新築マンションの供給も難しくなっており、
ワンルームマンションの供給はさらに厳しくなることが予想されます。

今回のコラムでは、建設費の高騰による新築マンション供給数の現状をお伝えしながら、
東京における中古ワンルームの"希少性"についてご紹介していきます。

前述した中野や新宿の事例のほか、
後楽園駅前の再開発では、工期を5回見直し、
事業の完了時期は当初の予定より6年半近く遅れる見通しとなっています。
当初700億円台だった事業費は、1,360億円にまで膨らんだと報じられています。

実際、建設費は指数でみても顕著な伸びを示しています。

建設物価調査会が3月に公表した建築費指数によると、
東京都におけるマンション（鉄筋コンクリート造）の指数は、
2015年を100とした場合136.0と過去最高を記録。

資材価格も例外ではなく、セメントの市場価格は4月には史上最高値を更新しました。

このような背景から、東京都の新築マンション着工数は減少しています。

建設費の高騰が広がった2023年度の着工数は24,293戸で、
前年度の31,999戸から24.2％の減少。
2024年度は、2022～2023年度から繰り越された分が着工され、
若干の回復が見込まれるものの、再開発の延期や見直しによって、
事業が計画通りに進んでいないのが現状です。

また、東京都内では用地取得の難度も上昇しています。
既存の建物やインフラが密集している東京では、
大規模な用地を確保するのが難しくなっています。

さらに、建設費が高騰している中で、事業者は少しでも採算の合う価格で
用地を取得したいと考えていますが、需要の高いエリアでは土地の価格も上昇しており、思うように土地を仕入れることができていません。

加えて、足元では新築マンションの供給数が減少。
不動産経済研究所が4月に発表した資料によれば、
東京都区部における新築マンションの供給戸数は8,272戸。前年比で25.5％の減少です。

10年前の5年間（2010～2014年）と直近5年間（2020～2024年）を比較すると、
その差はさらに大きくなり、5年平均で21,657戸/年から10,971戸/年へと
約50％もの減少となっています。

この傾向は、"ワンルームタイプ（30㎡以下）"の新規供給でも顕著です。

2023年に、東京都で供給された投資用ワンルームマンションの戸数は、
2010年の1747戸から、2023年には799戸まで激減。
2024年上期でも344戸と同様の水準での推移が続いています。

特に、23区内では「ワンルームマンション規制」も供給の減少に拍車をかけています。

ワンルームマンション規制は、単身者向けのワンルームマンションの分譲を
抑制するための規制です。
区ごとに25平米未満の住戸の戸数制限や建築条件が課されています。

これは単身者の増加が著しい東京23区において、
税収の安定化を図る目的で制定されています。

このように着工数が伸び悩んでいることを考えれば、
東京都において新築ワンルームの供給は、
今後さらに限定的になるでしょう。

一方で、賃貸需要の動向は好調です。
東京都ではコロナ明け以降、再び他の道府県からの転入超過が顕著になっており、2024年、15歳～29歳の若者世代の転入超過は、10万人超えを記録。

加えて、外国人留学生の流入が目立ち、ワンルーム需要の中心層はむしろ拡大しています。

また、外国人留学生については、
日本学生支援機構が2024年に発表した「外国人留学生在籍状況調査」によると、
現在日本に在住している留学生の約3人に1人が東京に住んでいます。

こうした背景を踏まえ、東京23区における
ワンルームマンション（30㎡未満）の賃料は、2025年に過去最高額を更新。
供給が減り、需要の増加が続く中では、
東京の中古ワンルームマンションの希少性は今後さらに高まることが予想されます。

そして、築年数が経過したマンションに対しては、
再生を促す動きが進んでいます。

3月に、「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案」が
通常国会に提出されました。

たとえば、築40年以上のマンションの建て替えには、
現在「所有者の5分の4以上の同意」が必要ですが、
このハードルを「4分の3以上」に引き下げるための区分所有法改正が検討中です。

これにより、これまで再生が難しいとされてきた築古マンションにも、
建て替えやバリューアップの機会が広がる可能性があります。

これまでお伝えしてきた通り、東京都では新築マンションの供給は減少傾向にあり、
とりわけワンルームタイプにおいては影響が顕著です。

加えて、再開発の遅延や建設費の高騰、人手不足などにより、
新たな供給が思うように進まないのが現状です。

一方で、単身者世帯の増加や若年層の都心回帰、外国人の転入などによって、
東京におけるワンルームの賃貸需要は右肩上がりに伸びています。
今後もこの傾向が大きく崩れることは考えにくく、むしろ"借りたい人"が増え、
都内の優良立地の"貸せる部屋"が限られていくという状態が続いていくでしょう。

国による法改正の動きも追い風となり、築古物件であっても、
管理状況や立地次第では長期的に活用できるだけでなく、
将来的な再生や建て替えの選択肢も選びやすくなっていきます。

不動産投資を検討される際は、
希少性がさらに高まる東京中古ワンルームに注目してみてはいかがでしょうか。

株式会社日本財託インサイドセールス部A・T

◆　スタッフプロフィール　◆
長野県坂城町出身の28歳。
インサイドセールス部にて、東京・中古・ワンルームに興味・関心をもってくださったお客様に、キャンペーンやイベントのご案内など、最適な選択肢を提供しています。

最近、同世代の友人たちから、結婚や出産の報告が次々と届いています。
先輩たちが言っていた「第一次結婚ブーム」が、ついに到来したようです。
お祝いラッシュの影響で私のお財布はすっかり閑散期に突入中。
その代わりにたくさんの幸せを分けてもらっています。