【資金の効果的な運用】No.55
「繰上返済で次々とマンションを増やす」

マンション経営を始めて３年が経ちました。所有している３戸のうち１戸のローンは２年で完済することができました。ローンを抱えている間は、家賃収入のほとんどが借入金の返済にまわるので、家賃収入があるといっても安心できません。やはり、ローンが無いマンションを所有し、まるまる手元に入ってくる家賃収入があってこそ、真のオーナーと言えるのだと思います。３年間のうちに３戸もマンションを購入すると「気が早い」と怒られそうですが、自分では「結構うまくいっている」と感じています。今回は、この３年間で「資産形成に有効だったポイント」について書いてみることにします。
ちなみに、購入した当時の私の気持ちに関しては※コチラのナマの声をご覧下さい。

まずはじめに、これまでの流れを説明したいと思います。
３年前に三鷹の物件と江東区の物件を、ほぼ同時期に購入しました。2戸ともバブル期の物件で、それぞれ自己資金を４０％と３５％程度を入れて購入しています。当時の借入金利は３％程度で、返済期間はそれぞれ３０年と２６年です。家賃からローンの返済、修繕積立金、そして日本財託さんに支払う管理代行費を差し引いた手取り家賃収入は、年間６０万円程度でした。

２戸目の家賃収入は、年１回のペースで１戸目のローンの繰上返済に充てました。さらに、自己資金も加えて繰上返済することで、わずか２年で１戸目のローンを完済。ローンのないマンションを１戸所有し、まるまる家賃を手にすることができるようになりました。

それから３ヶ月後に、３戸目のマンションを購入しました。これもバブル期の物件で、自己資金は約１５％を入れて購入しています。借入金利は２．５％程度で返済期間２３年の計画です。この物件の毎月の手取り家賃収入はわずか８千円程度ですが、年間では１０万円程度になります。３戸の物件の手取り家賃収入額は年間約１００万円になりました。

この家賃収入を利用し、２戸目の繰上返済を開始しました。これでまた、家賃収入を利用し「繰上返済からローン完済」という道筋を立てることができたのです。
これが３年間の流れです。そして、この期間に非常に有効だったと思うことは３つあります。

１． 所有物件の全てを１セットとして考え、自己資金を３５〜４０％以上投入する
購入や管理は物件ごとに行いますが、収支は全体で捉えて判断することが大切です。空室になると物件単体では単月の赤字になってしまいます。ただし、他の物件からの家賃収入があれば、所有物件全体での収支はプラスになります。そうなれば、繰上返済のための貯金をつくる余裕が生まれます。繰り上げ返済を行うことで、手取り家賃収入が増えるのでモチベーションアップにもつながり、通帳を見ることが楽しくなります。

２．会社の天引き制度が役に立つ
毎月の給与から繰上返済のための資金を貯めようしても、なかなか貯まりません。そこで、会社の給与天引き制度を利用しました。はじめから貯蓄分が引かれた状態で給与を受け取れば、わざわざ自分でお金を貯める必要はありません。
これが思ったよりも効果的で、１戸目の繰上返済の原動力になったといっても過言ではありません。
貯金の利息は「雀の涙」程度ですが、借入金利の利息は「雀１００羽」に相当しますので、まとまった資金が貯まれば繰上返済にまわすようにしています。

３．長期間保有するので、空室や修繕に一喜一憂はしない
この３年間で空室も経験しました。たった半年で入居者が退去することもありました。その他にも、いざ契約という日にキャンセルになったり、エアコンが故障したりと、その度に落ち込みましたが、今では「トラブルも起きるもの」と自然に思うようなりました。
なぜならば、マンション経営は長期戦です。勝負は３０年以上、いや一生です。所有期間中に何も起きない訳がありません。日本財託さんに管理を信頼してお願いしているのですから、あとは「果報は寝て待て」と考えるようにしています。

この3つのポイントを忠実に遂行してきたことで、順調にマンション経営を行なってくることができました。はじめた頃には、ぼんやり思い描いていた５戸のローンのないマンションを所有するという目標も、いつか達成できそうな気がしてきます。
今の目標は２戸目のローン完済です。しかし、まだまだそれは通過点というくらいに考えています。このくらいの意気込みを持って、マンション経営に取り組んだほうが上手く行くような気がしているからです。これが私の３年間のマンション経営をした経験から感じたことです。何か少しでも参考になればうれしいです。

こちらの記事もおすすめ！