【資金の効果的な運用】No.108
「資産運用と相続対策を両立させるポイント」
台場 史貞 様 57歳 愛知県在住
日本財託を知った
きっかけ
きっかけ
インターネット
ご購入日
平成16年7月
ご購入物件
大田区（東急池上線「久が原」徒歩1分） 平成3年築 他14戸
東京の中古ワンルーム投資を始めて１１年が経過しました。
現在の所有戸数は１５戸で、これまでの投資総額は２億円になります。
家賃が貢献したのは３分の２程です。少しずつ給料を貯めて投資資金を作りました。
入院給付金は残しましたが死亡補償金はゼロとするなど、保険の見直しも行いました。
別に両親が資産家という訳ではありません。
普通のサラリーマンである私が、ここまで資産をつくったことに、自分のことながら驚きを感じています。
日本財託から借入金についてアドバイスをもらいながら、安全性を保って運用してきました。
投資総額が大きくなるにつれ、相続の心配も比例して大きくなってきました。
よくセミナーでは有効な相続対策として、借金をして相続評価額を減らす方法が紹介されます。
この方法は計算上、理解できても、いざ実践しようとすると、ちゅうちょしてしまう人がほとんどなのではないでしょうか。
自分自身ではコントロールしきれないような大きな借金、今後金利が上昇した場合の怖さがあります。
私には将来資産を相続する家内と２人の息子がいます。
そのため、相続対策はずっと気になっていたことでありましたが、現在の投資法を継続すればいいという、自分なりの結論に達しました。
その手法が日本財託が薦める"レバレッジの黄金率"です。
レバレッジの黄金率は、資産に対して借入金の割合を４０％に保ちながら、安全に資産を増やしていくための指針なのですが、これは相続対策も兼ね備えたハイブリットの投資法です。
理由は３つあります。
１つ目は、現金を東京の中古ワンルームに置き換えることで、相続評価額下げることができることです。
２つ目は、相続が発生しても、賃貸需要が高い東京のワンルームなら現金化しやすいということです。必要な戸数だけを売却し、残りは相続人に分割することもできます。
３つ目は、中古ワンルームマンション投資は相続税の節税になるだけでなく、老後の収入対策にもなることです。
そもそも、不動産投資の目的は家賃を受け取りながら、将来の不安に備えていくことです。最も収益が上がる方法で投資を続け、その方法がそのまま相続対策にもなる、今のやり方が一番良いと考えています。
今後は借入金ゼロに向けて繰り上げ返済を進めていくつもりですが、返済が進んで資産の割合が大きくなってきたら、２年前に立ち上げた資産管理法人へ資産を移行していくことも考えています。
ここ３年くらいの間に、中古ワンルームの価格は上昇しましたが、まだまだ歴史的な低金利のため、投資対象としてはもちろん、相続対策としても有効だと考えています。
物件購入日：平成16年7月
東急池上線「久が原」徒歩1分
東急池上線「久が原」徒歩1分
物件購入日：平成17年3月
東急池上線「雪が谷大塚」徒歩3分
東急池上線「雪が谷大塚」徒歩3分
物件購入日：平成17年5月
京王線「代田橋」徒歩6分
京王線「代田橋」徒歩6分
物件購入日：平成18年6月
東急田園都市線「池尻大橋」徒歩6分
東急田園都市線「池尻大橋」徒歩6分
物件購入日：平成18年9月
都営大江戸線「西新宿五丁目」徒歩4分
都営大江戸線「西新宿五丁目」徒歩4分
物件購入日：平成19年1月
京王井の頭線「永福町」徒歩5分
京王井の頭線「永福町」徒歩5分
物件購入日：平成19年10月
東急目黒線「洗足」徒歩7分
東急目黒線「洗足」徒歩7分
物件購入日：平成20年9月
東京メトロ有楽町線「月島」徒歩7分
東京メトロ有楽町線「月島」徒歩7分
物件購入日：平成21年9月
東急線「武蔵小杉」徒歩3分
東急線「武蔵小杉」徒歩3分
物件購入日：平成21年11月
山手線「渋谷」徒歩4分
山手線「渋谷」徒歩4分
物件購入日：平成22年4月
東京メトロ日比谷線「東銀座」徒歩3分
東京メトロ日比谷線「東銀座」徒歩3分
物件購入日：平成24年10月
東京メトロ丸の内線「西新宿」徒歩3分
東京メトロ丸の内線「西新宿」徒歩3分
物件購入日：平成25年5月
都営大江戸線「西新宿五丁目」徒歩3分
都営大江戸線「西新宿五丁目」徒歩3分
物件購入日：平成26年6月
東京メトロ日比谷線「六本木」徒歩8分
東京メトロ日比谷線「六本木」徒歩8分
物件購入日：平成26年8月
東京メトロ南北線「六本木一丁目」徒歩2分
東京メトロ南北線「六本木一丁目」徒歩2分
