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★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.168 ―――――――――
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　■ １.　家賃収入を複利の力で有効活用！

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  こんにちは！
　第３営業部の田島です。

 

　今回のコラムは、
　不動産投資の複利効果についてお話したいと思います。

 

　突然ですが、
　『資産』と『資金』、この２つの違いが何だか分かりますか。

　まず、資産とは『資』を『生む』と書きます。
　『資』とは収益のことです。

 

　つまり、　
　『収益を生むもの』を資産と呼ぶのです。

　逆に収益性がないもの、それが『資金』です。
　タンス預金や現在の０．１％にも満たない銀行預金は
　収益を生んでいるとは言えないので、
　これらは資産ではなく、資金です。

　投資の第一歩は、
　資産と資金の違いを見極めることです。

　
　さらに、収益を生む資産のなかでも、
　利息の計算方法の違いで、
　『収益を生むスピード』が変わってきます。

　それが、『単利と複利』です。

　単利とは
　『元本』に利率を掛けて利息を計算する方法です。
　
　一方、複利とは
　『元本と利息の合計額』に利率を掛け、
　　利息を計算する方法です。
　
　
　どちらが、資産形成に有利かといえば、
　断然『複利』です。

 

　複利の場合は、元本に利息を上乗せした分に対して
　利息が計算されますので、時間が経てば経つほど、
　大きな利息が生まれます。

 

　その一方で、単利の場合は、金利計算の元となる
　『元本』は変わりませんので、
　いつまでたっても利息が増えることはありません。

　ですから、
　単純に同じ利回りの金融商品があった場合、
　単利と複利では将来大きな差がついてしまうのです。

　また、利息の計算も１年に１回の年利複利よりも、
　毎月行う月利複利のほうが、
　さらに複利の効果は大きくなります。

　毎月、利息が計上され、
　その利息分を元本に足した額に対して
　翌月の金利が計算されるので、毎月利息が計上される、
　月利複利のほうが効果が高くなるというわけです。

　複利計算される代表的な金融商品には、
　１ヶ月複利のＭＭＦ、半年複利の定額貯金、１年複利の長期公社債投信
　などがあります。
　

　では、不動産投資の場合はどうでしょう。

　
　マンションの購入価格を元本とすると
　毎月一定の家賃収入が入るので、
　月利単利となります。
　
　
　単利ですから、同じ利回りの複利の金融商品があれば、
　不動産投資はその金融商品よりも見劣りすることになります。

　
　では、この単利の家賃収入を複利と同じように
　効果的に使う方法はないのでしょうか？

　
　
　資産から得た収益を『資金』ではなく、
　『資産』に変えていくことがポイントです。

 

　毎月、銀行口座に貯まっていく家賃収入自体は
　そのままでは収益を産まないので、
　『資産』ではなく『資金』ですよね。

 

　この資金を「資産」に変えることで、
　複利効果が働きます。

　つまり、
  貯まった家賃収入はそのままにしておくのではなく、　
　再投資するということです。

　しかし、
　銀行の金利が１％を切っているなかで、
　『資産』と呼べる金融商品を探すのは困難です。

　そこで、この家賃収入を有効活用するために、　
　新たな不動産への投資を検討してみます。

　例えば、手取り利回り６％、１０００万円の物件を
　金利３.５％の１０００万円の借入れをして購入したとします。
　
　この場合、毎月５万円でローン返済していくと、
　ローンを完済するまで２５年かかります。

　
　ここで仮に、毎月５万円の家賃収入を得られる不動産が２戸ある場合、　
　１０万円の家賃収入が手元に残ります。

　では、この２戸の家賃収入１０万円を先ほどの返済額に足し、
　月々の返済額を１５万円にすると、
　返済期間はどうなるでしょう。

　なんと、わずか６年２ヶ月で
　１０００万円のローンを完済できるのです。

　５万円で返済していた場合と比べると、
　約３９０万円の金利を節約することができます。
　
　
　一方、１０万円を再投資せずに、
　１０００万円を貯めてから物件を購入すると、
　全額貯めるのに、８年４ヶ月かかります。

　貯めてから買うよりも、
　ローンで買うほうが、２年２ヶ月も早く完済できます。

　２戸の家賃収入１０万円をローンの返済にまわすことで、
　金利も節約できる上に、時間も大幅に短縮することができるのです。

　しかも、毎月ローン返済が行われますので、
　支払利息はどんどん少なくなり、
　一方で、元本充当部分は大きくなっていきます。

　時間の経過とともに、　
　効果が大きくなる。
　
　このかたち、どこかで見覚えありませんか。
　まさしく『複利』ですよね。

　複利での金利計算の場合は、
　時間の経過とともに、元本に利息が積みあがっていき、
　受け取る利息が増えていきます。

 

　一方で、ローンの返済の場合、
　月々の返済額のうち、支払い利息はどんどん少なくなっていき、
　元本充当部分が増えていきます。
　
　
　つまり、家賃収入に『ローン返済』という役割をあたえることで、
　家賃収入を複利的に運用することができるのです。
　
　これが、
　家賃収入の複利効果です。
　

　家賃収入を貯めてから次の物件を購入するよりも、
　その家賃収入を上手に使ってローンで物件を購入する。

　そうすることで、
　加速をつけて有利に不動産を増やしていくことができるのです。
　

　　　　　　　　　　　　　　　　　日本財託　第３営業部　田島　浩作

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　■６．編集後記

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　４月に入り、東京もすっかり春めいてきました。

 

　春の日差しを浴びて美しく彩る桜の花が、
　私たちの心を和ませてくれます。

 

　各地でお花見を楽しむ人々の様子がニュースで
　紹介されていましたが、
　私も先日、趣味でやっている
　バスケットボールサークルの仲間とお花見に行ってきました。

 

　大田区にある洗足池公園へ２０名ほどで集まったのですが、
　現地は大変な賑わいで、隙間なくシートが張られていたので、
　自分たちのスペースを見つけるのに一苦労でした。

 

　その日はまだ肌寒かったですが、
　美しい桜の花を眺めながらの団らんは
　昔ながらの日本の趣を、しみじみ感じたひとときでした。
　

　電車に乗って帰る途中、
　東急東横線の車窓から見える目黒川の桜並木も圧巻でした。
　
　ちょうちんや屋台が立ち並ぶ中、
　楽しそうに見物する外国人観光客の姿もありました。

 

　洗足池公園や目黒川のほかにも、
　東京には桜を楽しむことのできる名所がたくさんあります。

 

　六義園、飛鳥山公園、千鳥ヶ淵、靖国神社、青山霊園、
　六本木（毛利庭園）、上野恩賜公園、隅田公園、代々木公園、
　新宿御苑、光が丘公園など

　
　都心からすぐの場所に、人々がのんびり散策したり、
　昼寝をしたり、桜の花を鑑賞したりすることのできる
　憩いのスポットがこれほどまで数多く存在しているとは、
　なんて贅沢なことでしょう！

 

　大都会に暮らしながら、美しい自然を堪能できる点も、
　世界に誇る「Tokyo」の魅力です。

 

　桜は今週末も間に合うようですので、
　お花見がまだの方は是非、楽しんできてください！

　　　　　　　　　　　　　　日本財託　マーケティング部　　井元　杏

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