【FIRE実現オーナー様の声】
エアコン代をポンと出せる大家さんはすごい、と思って自分が18戸の大家さんになった話
鈴木様（男性） 45歳 東京都在住
きっかけ
会社員をしながら不動産投資を始めた鈴木様（仮名・45歳）にインタビュー。13年の投資で現在の所有戸数は18戸、諸々の諸経費を差し引いて手取り額でも毎月40万円程度が会社からの給与収入の他に得られるようになっています。数ある投資先のなかで不動産に行きついた原体験は、大学時代の「大家さんの思い出」にありました。また、1年に1戸以上のハイペースでマンションという資産を増やし続けられたその根底にある思想は「考えすぎない方がうまくいく」とのこと。投資を始めるきっかけや、物件選定の基準、不動産投資の楽しさは何なのか、まで赤裸々な投資ストーリーをお届けします。
13年で気がつけば年間1,600万円の家賃収入
----さっそくですが現在の資産状況を簡単に教えてください。
不動産は、全部で18戸あります。金融資産については、2021年12月末時点で持っている預貯金や投資信託、株式なども含めて約3,600万円です。株に関しては、最近では個別銘柄の取引はほとんどしておらず、投資信託や勤務先持株会の積立てなどがメインです。
----ありがとうございます。ちなみに不動産の借入状況についてはいかがですか？
現状では、約1億1,000万円弱のローンが残っています。物件数で言うと9戸分の返済が完了しています。
ローンの返済額だけでなく、マンションを保有している限り必要な費用の支払い総額と家賃収入額を注視しているので、ローンだけ切り出して具体的な返済額は今すぐ回答できないのですが、家賃収入については満室時の場合、月間で約133万円になり、年間にすると約1,600万円になります。そこから、ローン返済分やマンションの管理費、管理代行手数料、固定資産税、空室、修繕費など諸々を家賃収入から差し引くと、手残りは月により増減ありますがならすと約40万円程度じゃないですか。
----凄いですね。純粋な手取り額としては、年間だと約480万円ということですね。
そうですね。ただ、手取り額をいくらにしたいという目標を持って、不動産投資を続けているわけではないのであまり意識してないのですが。
----そうなのですか？
はい。「手取りでいくら欲しい」というよりも、「何かトラブル等があっても耐えられるか、安全かどうか」を中心に意識しています。具体的には「急に金利が上がった」場合や「空室等で家賃収入が一時的になくなった」場合にローンの返済含め、諸々の支払がきつくならないか、どこまでなら耐えられるか、という面での意識が中心です。
始めるきっかけは間接部門への異動だった
----不動産投資を始めるまでの経緯について教えてください。
不動産投資を始めたのは12～13年前です。当時は32歳だったと思います。それ以前は仕事が営業職で、どこの世界でもありがちな話ですが、平日は夜遅くまで、土日も仕事していることが多かったです。そのため、投資や資産運用に興味はあってもじっくり勉強することができず、場当たり的な投資が中心でした。今思えば、それは投資や資産運用ではなく、ギャンブルに近いです。
ところが、あるとき部署異動があり営業職から間接部門に代わりました。異動直後は、「何で自分が営業職から外されるんだ」と納得いかない気持ちもありましたが、実際にやってみると従来とは全く異なる視点から仕事を見つめ直すことができたので、今思えば結果的に良かったですね。
そして、営業職のときと比較すると、お客様の都合に合わせることが無いので、数日先までスケジュールが立てやすい。自分で建てたスケジュール通り仕事が終われば定時に帰れます。そうすると、営業職で長時間働いていた自分からすれば「余った時間で何しようかな？」となりました。
その余った時間で、不動産含め投資・資産運用の勉強をすることにしました。本やネットでの情報収集やセミナー参加もしました。その中の一環で日本財託のセミナーもあったというわけです。
それから「1件くらい買ってみよう」と思い、実際に購入しました。1件だけだったら仮に失敗したとしても手ごろな金額なので致命傷にはならない、と思ったからです。勉強だけをしていても所詮は机上の空論なので、まずは1戸買ってみました。
----不動産投資といってもさまざまな種類があるなかで、鈴木様は中古ワンルームマンションに絞って投資を進めていますよね。他の手法も考えたことはありますか？
1戸目の購入後も様々な不動産投資セミナーに参加して、一棟アパートの物件を実際に見に行ったこともありました。それでも、やはり「身の丈に合わないかな？」と感じることや「これ、本当に大丈夫なのかな？」という不安になるものもあり結果的に購入には至らず、今に至っています。
実は、少し前に問題になった「かぼちゃの馬車」のセミナーにも行ったことがあります。問題が大きくマスコミ等で取り上げられるより何年も前の段階でしたが、セミナーを聞いている最中から明らかに「無理があるのではないか？」と思うことが多く、「長期的には継続できないビジネスだな」と感じたのでやめておきました。
----ちなみに、不動産投資に関してご家族の反対はなかったのですか？
初めて物件を買ったときは独身だったので、誰かに何か言われるということはありませんでした。両親にも相談しないで始めました。私が最初に購入したのは2009年ですが、2008年にリーマンショックがあり、不動産投資をやる人があまりいない時期でした。今思えば、恥ずかしいというか、説明するのが面倒で周りの人に言いたくなかったですね。不動産投資をしている話を友人知人にしても「お前どうせ騙されてるんじゃないか、日本は人口減ってるんだし...」等と言われることが想像できたので、誰にも言いませんでした。
----なるほど。ちなみに、その後にご結婚された奥様は？
特に何も言わないですね。たまに妻と不動産投資の話をしますが、彼女はそこまで興味ないのだと思います（笑）
----物件を買うときの基準はありますか？
一応、購入対象地は23区内にしています。神奈川県の物件の購入比率がやや高かった時期があるので、それ以降、購入する際はとりあえず都内にしておこうと考えています。また、総戸数が30戸以上のマンションにしています。
後は、駅から近いとか、主要駅に通いやすいとか、一般的な基準です。ただ「絶対最寄駅はこの駅」みたいな基準は持っていません。賃貸ニーズがありそうなエリアでしたらあまり細かいこだわりは無いです。
ごく普通のおじさんが10万円をポンと出した
----不動産に興味をお持ちになったのはいつ頃からですか？
もともと不動産に興味を持ったきっかけは学生時代ですね。私は大学生時代実家暮らしだったのですが、地方出身で一人暮らしの友達もいました。そういう友達の家に行った際に「こういう部屋は家賃6万円かぁ」「風呂なしのこの部屋だと36,000円かぁ」等と、人の部屋と家賃に興味を持っていた記憶があります。
夏に友達のアパートに別の友達と2人で行った時の話ですが、その部屋にはエアコンがありませんでした。暑いので当然窓を開けたままでしたが、夜3人で喋っていたら、同じ敷地内に住んでいる大家さんに「うるさいっ！」と怒られてしまいました。そのときは家主の友達に申し訳ない気持ちになったのですが、後日、大家さんが部屋にエアコンを付けてくれたのです。おそらく、大家さんも「エアコンがあれば窓を閉めるから静かになるだろう」と考えてくれたのでしょう。それを聞いて「俺達がうるさかったおかげでエアコンを付けてもらえたんだ！半分は俺達のおかげだな、感謝しろよ！」と冗談を言っていました（笑）。
----大家さん、優しいですね。そこから何かお気持ちに変化があったのですか？
はい。エアコンを付けるとなると、10万円くらいですよね。学生から見たら10万円は大金です。それを「ポンと出せる大家さんって凄いな（失礼ながら見た目はお金持ちには見えなかった普通のおじさんなのに）。」と思いました。同時に「（学生時代の）自分が逆の立場だったら、とてもじゃないけどエアコン付けるって判断はできないな」と思いました。
その時に大家さんという部屋を貸す側の立場の人は、どういう思考回路で物事を判断するのだろう？と考えるようになりました。それまでは部屋を借りて家賃を払う側の目線でしか物事を見ていなかったので、すごく新鮮な気持ちになり、新たな発見が出来ました。
逆側の目線で物事を考えるのはとても大切だな、と思うきっかけになりました。家を「買う」「借りる」ではなく、「売る」「貸す」側はどうなのだろう、またはスーパーで「たまごが安いな」ではなく「たまごを安く提供できるのは、どういう仕組みなのだろう」と考えるようになりました。
不動産に限らずどんな商売でも、サービスを買う側だけではなく、提供する側の気持ちも考えることで、物事の見方が変わってくることを実感しました。この体験のおかげで、卒業して社会人になる際にも「これから自分は、学生というお客さんの立場から、仕事を提供した対価としてお金を頂く立場に変わるんだ」という意識が持てたので非常にありがたい体験をさせていただいたと感謝しています。
次の物件に手をつけるための3つの条件
----2009年に不動産投資を始められて、その年に2戸購入されているのですね。購入はローンを利用されているのですか？
はい。そうです。
----その翌年にも購入されて、さらに翌年、つまり2011年にもまた2戸購入されています。立て続けに物件を増やされているな、という印象です。何か具体的な計画があってのことですか？
当初は増やすつもりはありませんでした。「1件目はとりあえず買ってみた」という感じですが、購入後、特にこれといった手間がかからなかったのが大きいですね。「これって5件でも10件でも自分の手間は変わらない」と同時に「購入できる環境があり、自分自身が過度にリスクを感じないなら買い増ししてもいいかな」という気持ちになり、買い進めました。
----借入額についての基準はありますか？
私が借りたくても銀行が貸してくれなければ始まりません。「銀行からお金を借りられる環境が整っているか？」という考え方です。言い換えると「銀行から見た時の与信の枠があるか？」ということです。ただ、当然ながら借りたお金は返す必要があります。仮にお金を貸してもらえたとしても身の丈に合わない多額の借入金は本当に返せるのか、という恐怖心が生まれますし、過度な恐怖心はストレスになります。
① 借りられる環境があること
② 自分が過度なストレスを感じずにいられる範囲の借金額（返済額）であること
③ 条件に合う物件があること
という３つの条件が揃ったときに買うことを決めています。
やはり、ちょっと空室になっただけで支払いの心配をしないといけない状況では日常生活で過度なストレスを抱えてしまいます。
----繰り上げ返済もされていますが、繰り上げ返済についてのポリシーはありますか？
普通預金の残高が自分で決めた一定額を超えた際に繰り上げ返済することにしています。繰り上げ返済を通じて借入金の残高が減れば、先ほどの借入金の話につながりますが、次の物件購入に向けて、銀行から借りられる環境になり、借入金に対するストレスを減らせますので。
そして、何より目先で使う可能性のある金額以上に普通預金の残高があっても、利息も付かないのでこれまたストレスを感じてしまいます。ストレスを回避する目的で繰り上げ返済しています。借入金の金利は購入した時期や金融機関によってまちまちですが、金利の高いものから順番に繰り上げ返済しています。
以前は今となっては高い金利（3％程度）もありましたが、最近は低金利が続いているのでそこまで高い金利の借入金は無いのですが、それでも利息の付かない普通預金に置いておくよりも自分の中でのストレス低減効果はあります。ポリシーというと「一定額以上の預貯金ができたら返済をする」ですかね。
楽しさは仕事のダンドリの達成感に近い
----不動産投資を続けていく上でのコツというか、楽しさはありますか？
自分の中で「こうやったら確実に物件を増やせるだろう」という仕組みができてしまえば、そこから先は仕事の面白さと通じるところがあります。例えば、仕事の場合も「こういう段取りで進めたらこの仕事がうまくいくだろう」や「お客さんが喜んでくれるだろう」などと考えて、それを実行に移し、結果として上手くいったり、いかなかった場合に改善していくプロセス自体が面白い。もちろん仕事の成果が評価され、給料やボーナスが増えるから嬉しいという部分もありますが、「お金とは関係なく、業務が上手く進んだから楽しい」というのもありますよね。
----仕事の達成感ですね。
そうです。こういう予想を立てて自分の想定通りに進行している、という。だからある意味、不動産の運用はそれに近い感覚です。
投資は考えない方が上手くいく
----現状は借り入れの枠が空いたら物件を増やしていく、ということですが、指標はありますか？ 例えば年に何戸増やす、といったような。
今のところは決めていません。なぜなら、「下手に考えない方がいい」と思っているのです。考えすぎると、そのときの自分の感情次第で方向性がブレてしまう。例えば、株式投資などでも銘柄を選定してバタバタ売買を繰り返すよりも、何も考えずにインデックスファンドなどを積み立てている方が、結果的に運用成績がよかった、みたいな話もあるじゃないですか。だから、自分で考えて、タイミングを判断することが常に正解とは限らないと思っています。もちろんそれができる優秀な人も世の中に沢山いるのでしょうが、自分はそうではないと思っています。
むしろ、下手に考えない方が上手くいくと思っています。極力考えないようにすることの方がいい。考えたとしても常に正しい答えを出せるとは限らないと思っています。
----先ほどからストレスというワードも何度か出ていますが、たしかにインデックス積立投資のように機械的に買っていく、くらいのイメージのほうが気持ちの面でも楽かもしれませんね。
そうですね。資産運用や投資でも投資商品を売買して「増やす」という目的よりも、「ストレスのかかるものは手放して、ストレスのかからないものに変える」という意識の方が強いです。先ほど述べたように、普通預金が一定額を超えると「こんな利息がほとんどないところにお金を置いておくのはもったいない」というストレスを感じます。そのため、これくらい普通預金を持っておけばいいかな、という額を決めて、それを超えた分は株式や投資信託や不動産投資、繰り上げ返済といった他のものに変えています。
不動産も買うというよりは「変えている」という感じです。普通預金を他のものに変える。例えば株の場合でも、購入後に感じるのですが、銘柄によって所有していてストレスのかかる株とストレスの余りかからない株があります。株式は日々価格が上下するものですが、自分が理解できない理由でドンと上がったり下がったりを繰り返されるとストレスを感じますよね。そういうストレスのかかる運用商品は処分して、他のストレスがない運用商品に変えています。そういった意味では今のところ、私にとって不動産はストレスのあまりかからない運用商品です。
----実際のところ、不動産投資があることによってストレスが軽減され、それが仕事のモチベーションにつながっている方も多いようです。モチベーションについては、いかがでしょうか？
やはり自信がつきますよね。不動産投資を何も勉強もせず、考えずにギャンブルみたいに始める人は、恐らく少ないと思います。自分なりに勉強して考えた上で実践している人が大多数かと思います。その結果、上手くいけば「自分が考えて、正しいと思ったことを継続すれば結果は後から付いてくる」と自信になります。そういった自信は、仕事にも通じると思います。例えば「自分が正しいと信じるやり方を続ければ結果は後からついてくるはずだ」と仕事でも自分の進め方に自信を持てるようになります。そうした自信を持って仕事を進められればモチベーション維持になると思っています。
家賃収入でいつか別荘地に家を建てたい
----最後に、今後の目標や「こういう風にやっていきたい」といった展望はありますか？
私の場合、自宅は賃貸マンションです。元々、不動産に対して、人様に借りていただける不動産を所有することは有意義だが自宅を所有する必要はないという考え方でした。投資として不動産を見た際の考え方は今も変わらないです。ですが、投資という視点ではなく、趣味趣向として、別荘地のようなところに家を建てて暮らすのも良いかも、という考えも最近は持っています。
今のところ山梨県のとあるエリアがいいなと思っています。旅行で行ったときに「旅行先として楽しい場所」とは別の「気持ち良さ」を感じました。こういう場所に住むのも良いかなと。わざわざ東京に住む必要性はないのかと思いまして。働くなら東京ですが「住み続けるのはどうなのだろう」という疑問はあります。
不動産の家賃収入があるので実現しようと思えばできそうですが、今の仕事を辞めるのか、山梨からテレワークでやるのか、まだ何とも言えません。お陰様で今の仕事が楽しくてやりがいを感じているので、今の環境が変わらないのなら仕事は続けたいと思っています。
----いつでも辞められるので取り立てて急ぐ必要もない、ということですね。本日は貴重なお話をありがとうございました。
※記事中の情報は2022年1月時点のものです。
